“Lá chắn” trước biến động
Thực tế từ năm 2023 đến nay cho thấy, khi thị trường bước vào chu kỳ khó khăn, đa số nhà đầu tư có xu hướng “ôm tiền” chờ cơ hội hoặc lựa chọn sản phẩm mang lại dòng tiền ổn định. Theo báo cáo của CBRE, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2025 đạt mức 5,5 – 6,2%/năm, cao hơn nhiều kênh gửi tiết kiệm hiện dao động quanh 4 – 5%/năm.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: “Trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động, những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê ngay như căn hộ trung tâm, shophouse, officetel hoặc nhà phố thương mại vẫn giữ được giá trị. Nhà đầu tư vừa có thể duy trì dòng tiền định kỳ, vừa phòng thủ được rủi ro giảm giá.”
Chính vì vậy, cuối năm 2025, khi thị trường chưa có tín hiệu phục hồi mạnh mẽ về thanh khoản mua bán, kênh BĐS dòng tiền vẫn nổi bật như một điểm tựa an toàn cho dòng vốn trung và dài hạn.
Đưa ra hai kịch bản cho thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Group chia sẻ:
Kịch bản 1: Thuế đối ứng tiếp tục là rào cản. Nếu chính sách thuế tại Việt Nam vẫn bị coi là yếu tố rủi ro, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sẽ duy trì. Khi đó, các loại hình BĐS dòng tiền, những sản phẩm có khả năng tạo ra thu nhập ổn định, sẽ tiếp tục là trụ cột, đảm bảo sự bền vững cho thị trường.
Kịch bản 2: Chính sách thuế được cởi trói. Nếu có thông tin chính thức về việc ổn định hoặc giảm nhẹ thuế đối ứng, tâm lý nhà đầu tư sẽ thoải mái hơn. Khi rào cản chính sách được gỡ bỏ, phân khúc đất nền có thể sẽ “cất cánh” trở lại nhờ dòng vốn đầu cơ.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, với diễn biến hiện tại, thị trường nhiều khả năng sẽ nghiêng về kịch bản thứ nhất. “Bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và bền vững trong nửa cuối năm 2025. Đây là lựa chọn trú ẩn an toàn, đáp ứng đồng thời hai tiêu chí quan trọng nhất của nhà đầu tư giai đoạn bất định, vừa an toàn vốn và sinh lời ổn định,” ông nhấn mạnh.
Chọn căn hộ cho thuê hay Shophouse?
Một trong những điểm sáng rõ rệt là phân khúc căn hộ cho thuê. Làn sóng người trẻ đổ về các đô thị lớn để làm việc, học tập, cộng với nhu cầu của chuyên gia nước ngoài tại TP.HCM, Hà Nội đã khiến nhu cầu thuê căn hộ không ngừng tăng.
Theo dữ liệu từ Savills, giá thuê căn hộ trung cấp tại TP.HCM đã tăng 10 – 15% so với cùng kỳ 2024, trong khi ở Hà Nội tăng khoảng 8 – 12%. Tỷ lệ lấp đầy của nhiều dự án cao cấp đạt tới 90 – 95%, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện như Thủ Thiêm, quận 7 (TP.HCM) hay Tây Hồ, Cầu Giấy (Hà Nội).
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội phân tích: “Giá nhà liên tục tăng cao khiến nhiều người trẻ chưa thể mua để ở, do đó nhu cầu thuê căn hộ vẫn duy trì ổn định. Điều này giúp phân khúc căn hộ cho thuê trở thành lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư muốn giữ dòng tiền.”
Ngoài căn hộ cho thuê, shophouse và nhà phố thương mại cũng là phân khúc được nhiều nhà đầu tư cuối năm 2025 săn đón. Lợi thế lớn của shophouse là kết hợp vừa để ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê, giúp dòng tiền ổn định và giá trị tài sản tăng theo thời gian.
Theo thống kê từ DKRA Việt Nam, tại các khu đô thị mới phía Đông TP.HCM, giá cho thuê shophouse dao động từ 40 – 120 triệu đồng/tháng tùy vị trí, tỷ suất lợi nhuận đạt 7 – 9%/năm. Con số này cao hơn hẳn so với căn hộ cho thuê, đồng thời nhu cầu thuê cũng đa dạng, từ kinh doanh nhà hàng, quán cà phê cho đến văn phòng công ty.
Ông Phạm Lâm – Tổng Giám đốc DKRA nhấn mạnh: “Shophouse vẫn là kênh giữ giá tốt, đặc biệt ở những dự án có mật độ dân cư cao. Đây là phân khúc mà nhà đầu tư dài hạn có thể an tâm nắm giữ để tạo dòng tiền đều đặn.”
Theo nhiều ý kiến đánh giá, bước sang năm 2026, khi thị trường dự báo có nhiều tín hiệu phục hồi nhờ chính sách hỗ trợ tín dụng, đầu tư công và hạ tầng, các chuyên gia cho rằng BĐS dòng tiền sẽ tiếp tục là kênh đầu tư bền vững. Nhà đầu tư vừa có thể khai thác lợi nhuận ngắn hạn từ cho thuê, vừa kỳ vọng tăng giá trị tài sản trong trung và dài hạn.