Thanh khoản lao dốc
Theo OneHousing, trong quý I/2025, thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý IV/2024 và giảm 54% so cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch sụt giảm ở phần lớn khu vực trọng điểm, trong đó khu Tây, Đông và các quận nội thành chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.
Tại khu Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất, khoảng 71%, theo sau là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những quận có phân khúc nhà trong ngõ tăng mạnh trong suốt năm ngoái, tiệm cận nhiều quận trung tâm khiến giao dịch đầu năm nay chững lại.
Khu Đông cũng ghi nhận đà giảm rõ rệt tại Long Biên (giảm 54%) và Gia Lâm (65%). Ở khu Nam, quận Hoàng Mai có khoảng 350 giao dịch đất thổ cư trong quý I, giảm 60% so với quý trước. Trong khi đó, mức giảm tại các quận nội thành thấp hơn mặt bằng chung thị trường, giảm khoảng 40%.
Bên cạnh đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết cuối năm ngoái đến nay, "sóng" đất nền xảy ra ở nhiều huyện ven Hà Nội, đẩy giá rao bán tăng hơn 30% so cùng kỳ. Tuy nhiên, giao dịch thực tế chỉ phát sinh với những phân khúc dưới 2 tỷ đồng một lô, có thể khai thác tạo dòng tiền.
Giao dịch đất thổ cư giảm mạnh trong quý I do phần lớn người mua có tâm lý thận trọng trước mặt bằng giá cao. Chuyên gia của OneHousing cho biết năm ngoái, giá nhà đất tại một số quận vùng ven liên tục tăng, dao động 17-33% sau một năm.
Theo One Housing, ngay từ sau Tết, nhiều nhà đầu tư đã tăng tìm kiếm đất nền tại các tỉnh có thông tin sáp nhập, nơi mặt bằng giá thấp hơn, phù hợp với ngân sách trung bình thấp. Một số tỉnh ghi nhận lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh đến 60% vào tháng 3 gồm Hưng Yên, Bắc Ninh...
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan, cho biết khẩu vị của nhà đầu tư phía Bắc chủ yếu là đất nền vùng ven xa trung tâm hoặc ở các tỉnh có mức giá "mềm", nhiều dư địa tăng trưởng. Họ sẵn sàng "đánh bắt xa bờ" nên lượng cầu tăng đồng đều ở nhiều tỉnh, thành.
Dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển?
Thời gian qua, nhà đầu tư bất động sản đã có xu hướng dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Theo các chuyên gia của VARS, xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.
Thứ nhất, giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục, làm việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.
Thứ hai, Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận/huyện ven trung tâm và tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.
Thứ ba, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu đầu tư.
Thứ tư, việc các dự án đại đô thị “all in one” được được đầu tư tại các khu vực vùng ven, không chỉ thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ, mà còn kéo theo giá trị bất động sản khu vực xung quanh tăng lên, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS đánh giá, xu hướng này cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án, với quy mô đa dạng. Nhiều doanh nghiệp lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ cũng đã chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao.
Ông Đính cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối “rẻ”.
Tuy nhiên, theo vị này, nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.