Chung cư Hà Nội “leo dốc”
CBRE Việt Nam tổ chức công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025. Trong quý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới hơn 10.300 căn. Đây là quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, Hà Nội có nguồn cung chung cư mới vượt mốc 10.000 căn.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung tại TP Hà Nội đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024.
"Quý III ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2 (phân khúc hạng sang, siêu sang), đạt hơn 2.000 căn mở bán. Các dự án ra hàng mới phân bổ đa dạng tại nhiều khu vực, trong đó nổi bật là Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên.
Bên cạnh đó, các dự án có giá từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên cũng xuất hiện ngày càng nhiều, tập trung tại những khu vực xa trung tâm như Đan Phượng hay Văn Giang (Hưng Yên)", bà Nguyễn Hoài An, Trưởng chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam cho biết
Sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại các vị trí thuận lợi đã góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch trong quý. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2025 tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, là mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2018.
Về diễn biến giá bán, giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng trong quý III, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP. HCM trong quý này. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý III/2025 cao hơn quý trước 16% và cao hơn 41% so với cùng kỳ năm trước.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT & KPBT), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.
Trong những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 dự kiến vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá từ 50–60 triệu đồng/m2.
Giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội dự kiến tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng ước đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đây vẫn là mức tăng giá cao, mặc dù có thấp hơn mức tăng giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội ghi nhận trong năm 2024.
Sẽ còn duy trì đà tăng
Theo các chuyên gia CBRE, trường hợp giá bán thứ cấp có khả năng tiếp tục duy trì đà tăng mạnh trong thời gian tới sẽ đặt ra những lo ngại về tính bền vững của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua đang có dấu hiệu phân hóa rõ nét.
Việc đa dạng hóa nguồn cung, cùng với chính sách điều tiết hợp lý từ phía cơ quan quản lý và chiến lược phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và lành mạnh của thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2026-2027.
Rõ ràng, dù giá tăng mạnh, các dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, cho thấy lực cầu đầu tư còn lớn, nhưng lại đẩy hàng nghìn người cần nhà thực sự đã bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường có thể sẽ bị “thổi phồng” bởi còn có nhóm đầu cơ.
Theo ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - cho biết, để nhìn nhận diễn biến thị trường chung cư Hà Nội cuối năm 2025, cần nhìn lại bức tranh thị trường năm 2024. Trong giai đoạn này, căn hộ chung cư tại Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư, giá liên tục tăng nóng. Tuy nhiên, đến cuối năm 2024 đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ.
Bước sang năm 2025, do nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá sơ cấp vẫn leo thang. Các dự án mới quanh khu vực Vành đai 2, Vành đai 3 đang ghi nhận mức giá 120 - 200 triệu đồng/m2, trong khi các sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m2 hầu như không còn trên thị trường.
Đối với thị trường thứ cấp, sau giai đoạn chững lại cuối năm 2024 và quý I/2025, đến quý II và quý III/2025, giá bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ, đặc biệt ở các dự án có vị trí nằm gần các sản phẩm cao cấp bán mới.
"Chung cư vẫn là sản phẩm có sức hút lớn do đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở và vị trí thuận lợi tại trung tâm đô thị. Tuy nhiên, dự báo mức tăng giá thời gian tới sẽ chậm hơn, thanh khoản duy trì ở mức trung bình, khó còn dư địa tăng đột biến như trước đây" - ông Chung nói.