Tồn kho nhiều nhưng giá cũng cao
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng lượng bất động sản tồn kho hiện lên tới hơn 25.294 sản phẩm, bao gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ chung cư. Trong đó, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất, hơn 40% chỉ sau 3 tháng.
Tại TPHCM, báo cáo từ Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 5.400 căn hộ được chào bán sơ cấp, nhưng chỉ có 1.600 căn là hàng mới mở bán lần đầu; phần còn lại hơn 70% là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn, với lượng tồn kho chiếm 75%, tương đương 5.100 căn. Xét về giao dịch, khoảng 2.400 căn hộ mở bán thành công trong quý II, tương đương tỉ lệ hấp thụ 45%, trong đó 67% đến từ nguồn cung mới.
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills TPHCM - nhận định mức giá quá cao và vị trí xa trung tâm là nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó bán. Nhiều dự án không phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua để ở hoặc nhà đầu tư, trong khi thị trường lại thiếu nghiêm trọng sản phẩm giá vừa túi tiền.
Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm ưu thế. Dữ liệu của Viện Kinh tế xây dựng cho thấy, hơn 47% số căn hộ mở bán tại TPHCM trong 6 tháng đầu năm có giá trên 5 tỉ đồng, và chỉ khoảng 7% là căn hộ dưới 2 tỉ đồng và cũng đang có xu hướng biến mất. Phần lớn dự án giá trên 80 triệu đồng/m2. Thậm chí số dự án giá hơn 100 triệu đồng/m2 có xu hướng mở rộng ra cả khu vực vùng ven.
Theo khảo sát của chuyên trang Batdongsan.com.vn, gần 80% người mua hiện ưu tiên các dự án mở bán mới. Điều này khiến hàng tồn kho, chủ yếu là sản phẩm đã ra mắt từ trước, ngày càng kém hấp dẫn.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cảnh báo sự lệch pha nghiêm trọng khi từ năm 2024 đến nay, toàn bộ nguồn cung mới chủ yếu là nhà ở cao cấp. Nhà ở trung cấp và thương mại giá vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường, khiến cấu trúc phát triển trở nên mất cân đối, giống như một "kim tự tháp bị lật ngược", thiếu bền vững.
Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỉ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
Áp lực lớn với người mua nhà
Dữ liệu nghiên cứu mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu đồng/m2.
Mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Theo phản ánh từ các môi giới bất động sản là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.
Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ - những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ. Dự báo trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư tiếp tục ở mức cao.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội - chia sẻ, việc sở hữu nhà đòi hỏi một nền tảng kiến thức đầy đủ, đồng thời cũng cần thời gian để tích lũy tài chính. Đặc biệt đối với người trẻ, khi mới tốt nghiệp và ra trường, hầu hết chưa thể có đủ nguồn lực để mua nhà ngay, vì vậy việc tích lũy tài chính là điều tất yếu.
Người mua có thể tìm đến các gói hỗ trợ tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy giúp rút ngắn thời gian sở hữu bất động sản, tuy nhiên, cần có kế hoạch tài chính hợp lý để đảm bảo khả năng chi trả.