Phục hồi chậm
Sau giai đoạn “bùng nổ” 2016–2019, bất động sản nghỉ dưỡng từng được kỳ vọng trở thành “con gà đẻ trứng vàng” của thị trường. Tuy nhiên, cú sốc từ đại dịch COVID-19 cùng nhiều biến động kinh tế đã khiến phân khúc này rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài. Đến nay, dù du lịch đang phục hồi mạnh mẽ, nhưng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn loay hoay trong quá trình tái khởi động và ghi nhận sự phục hồi khá chậm chạp.
Thứ nhất, tính thanh khoản thấp là rào cản lớn. Khác với nhà ở đô thị vốn gắn với nhu cầu thực, bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu phụ thuộc vào sức hút du lịch và dòng khách lưu trú. Sau dịch, thói quen chi tiêu thay đổi, khách nội địa chiếm tỷ trọng lớn nhưng thường chọn lưu trú ngắn ngày và chi phí hợp lý. Điều này khiến lợi nhuận từ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng không đạt như kỳ vọng.
Thứ hai, khung pháp lý chưa hoàn thiện. Trong nhiều năm, việc cấp “sổ đỏ” cho condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng gặp nhiều vướng mắc. Sự thiếu rõ ràng này làm nhà đầu tư thận trọng, đặc biệt là khi họ đã chứng kiến không ít dự án “treo”, chậm bàn giao hoặc cam kết lợi nhuận không thành hiện thực.
Thứ ba, áp lực tài chính và lãi suất vay. Với đặc thù cần nguồn vốn lớn, nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận tín dụng khi ngân hàng siết chặt cho vay bất động sản. Trong khi đó, doanh nghiệp phát triển dự án cũng gặp khó về dòng tiền, khiến tiến độ nhiều dự án bị đình trệ, càng làm giảm niềm tin của thị trường.
Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương nhận định: “Du lịch Việt Nam đang trên đà tăng trưởng, nhưng để bất động sản nghỉ dưỡng thực sự phục hồi cần thêm thời gian. Nhà đầu tư hiện nay thận trọng hơn, họ quan tâm nhiều đến uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác vận hành thay vì chỉ nhìn vào cam kết lợi nhuận.”
Trong khi đó, một số chuyên gia trong nước cho rằng, phân khúc nghỉ dưỡng sẽ khó quay lại “thời hoàng kim” như giai đoạn 2016–2019, nhưng vẫn là kênh hấp dẫn nếu nhà đầu tư xác định mục tiêu dài hạn, lựa chọn sản phẩm gắn với hạ tầng du lịch và nhu cầu thực.
Nhà đầu tư vẫn dè chừng
Sau nhiều năm được kỳ vọng là “ngôi sao sáng” trên thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang đối diện với một thực tế khó khăn: nhà đầu tư vẫn tỏ ra dè chừng, dù du lịch Việt Nam đã phục hồi mạnh mẽ sau dịch.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) – từng nhận định: “Nếu không giải quyết được vấn đề pháp lý, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ rất khó lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, dù tiềm năng du lịch còn rất lớn.”
Nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong 6 tháng đầu năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể bứt phá khi tâm lý thị trường còn dè dặt, song dòng tiền đầu tư đang dần quay trở lại dù chưa mạnh mẽ. Hàng loạt dự án du lịch – nghỉ dưỡng ven biển quy mô lớn được khởi công, với sản phẩm đa dạng và chuỗi hoạt động hút khách như pháo hoa, giải trí, lễ hội… đã tạo lực đẩy mới cho thị trường.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn chưa khởi sắc thực sự. Bà Miền cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán vẫn neo ở mức cao. Một số dự án mở bán quý vừa qua buộc phải giảm 5–7% để kích cầu, trong khi nhiều dự án giá cao nhưng sản phẩm đơn điệu phải tạm “đóng giỏ hàng” vì không phát sinh giao dịch, đặc biệt khi vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và cam kết lợi nhuận chưa thực thi. Dù nhiều ưu đãi dài hạn được tung ra như giảm giá 5–10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12–24 tháng, tặng nội thất…, hiệu quả giao dịch thực tế vẫn không quá khả quan.
Cũng theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhà đầu tư vẫn giữ tâm thế dè chừng và hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng vận hành – khai thác thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá tài sản, trong bối cảnh mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã neo cao, tỷ suất sinh lời ngắn hạn sụt giảm. Thanh khoản nhìn chung vẫn thấp, nhưng các giao dịch chọn lọc, tập trung vào các dự án pháp lý minh bạch, tiến độ tốt, giá hợp lý và có khả năng khai thác cho thuê hiệu quả. Trong tương lai, có thể bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có những diễn biến tích cực hơn.