Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I và Lễ Vinh danh Thương hiệu, Sản phẩm, Dịch vụ Bất động sản tiêu biểu Vùng động lực phía Nam năm 2025 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức vào chiều 3/12 tại TP.HCM, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group trình bày tham luận "Bất động sản cho người ở thật: Nhu cầu và giải pháp".
Ông Dương Long Thành cho biết: Theo Nghị quyết số 306/NQ-CP ngày 5/10/2025 về điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Vùng động lực phía Nam được xác định bao gồm các địa bàn dọc theo trục quốc lộ 22, quốc lộ 13, quốc lộ 1, quốc lộ 51, cao tốc Bắc - Nam phía Tây và đường Vành đai 4 kết nối qua TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Tây Ninh. Trong đó TP.HCM là địa bàn hạt nhân trung tâm. Đây cũng chính là vùng Đông Nam bộ theo quy hoạch.
Từ chính kinh nghiệm thực tế, ông Dương Long Thành chia sẻ: "Khi chúng tôi bắt đầu khởi nghiệp vào những năm 2010, thời điểm đường Vành đai 3, Vành đai 4 bắt đầu được quy hoạch. Khi đó, hướng tuyến Vành đai 4 từng được hoạch định đi qua khu Mỹ Phước 3, Mỹ Phước 4 những khu vực cực kỳ "hot" trong giai đoạn 2007 - 2008.
Quay trở lại với chủ đề hôm nay là nhà ở cho người có nhu cầu thực để thấy rõ bức tranh toàn cảnh. Với 15 năm kinh nghiệm thực chiến trong ngành, tôi hiểu rất rõ rằng, vào khoảng năm 2010, chúng tôi bán một căn nhà ở khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) chỉ khoảng 300 triệu đồng. Khi đó, thu nhập bình quân của một người lao động, công nhân hay viên chức chỉ khoảng 5 - 7 triệu đồng/tháng. Họ chỉ cần làm việc tích lũy trong 5 - 6 năm là có thể mua được một ngôi nhà.
Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động mạnh. Nhưng vượt lên tất cả biến động ấy, có một sự thật không hề thay đổi là nhu cầu nhà ở thật luôn chiếm 70 - 80% tổng nhu cầu thị trường. Đây là cơ hội để cùng nhau xây dựng một tầm nhìn chiến lược về phát triển đô thị, cung cấp dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.
Việt Nam hiện có khoảng 53,2 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng thực tế hơn, lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.
Trong khi đó, áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ.
Bối cảnh này đặt ra yêu cầu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp thu nhập, gắn với mục tiêu xây dựng đô thị nhân văn và trách nhiệm của doanh nghiệp trong quá trình phát triển thị trường".
Từ đó, ông Dương Long Thành chia sẻ 4 thách thức nổi bật:
Thứ nhất, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6 - 8%/năm, giá nhà lại tăng 12 - 20%/năm trong suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài đã tạo nên khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng tài chính và giá trị bất động sản.
Thứ hai, sản phẩm không phù hợp đại đa số nhu cầu, không còn sản phẩm vừa với thu nhập của người dân. Thị trường thời gian qua thiên về các dự án cao cấp, diện tích lớn, vật liệu xa xỉ... dẫn đến giá cao, khách hàng không tiếp cận được. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các căn hộ tiện ích vừa đủ, môi trường sống an toàn, văn minh và thuận tiện.
Thứ ba, chi phí cấu thành đầu vào cao. Chi phí pháp lý, chi phí thuế, chi phí đơn giá đất tăng mạnh, chi phí vật liệu xây dựng biến động tăng cao cùng với tác động của lãi suất vay đều ảnh hưởng đến giá thành.
Thứ tư, người dân khó tiếp cận tín dụng. Về vấn đề lãi suất, trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn.
Trước những thách thức này, tất yếu thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi: nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Thực trạng này đã được Chính phủ, các bộ, ban ngành nhìn ra rất rõ. Cả hệ thống chính trị đã vào cuộc để giải quyết vấn đề này.
Vừa qua, đã có nhiều thông điệp truyền thông đến từ người đứng đầu Chính phủ đó là nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.
Ông Dương Long Thành đưa ra những giải pháp để mỗi người dân Việt Nam đều có cơ hội an cư lạc nghiệp.
Thứ nhất, ở góc độ vĩ mô, cần hoàn thiện chính sách để đưa thị trường trở lại đúng với nhu cầu thực. Các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu; đồng thời cải cách, rút gọn thủ tục pháp lý nhằm giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.
Vừa qua, Chính phủ đã đưa ra Nghị quyết 68. Đây là động lực để rất nhiều doanh nghiệp tư tin đầu tư thêm các dự án mới. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đang họp bàn để sửa rất nhiều luật để giúp cho thị trường trở về đúng bản chất.
Thứ hai, ở địa phương, cần quy hoạch hướng đến người dân. Các đô thị cần được phát triển theo mô hình đô thị nén - “15 phút” với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn; đi kèm là hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao chất lượng sống.
Thứ ba, từ phía doanh nghiệp, cần phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Các dự án cần đặt mục tiêu phục vụ cư dân sống tốt, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng công trình đáp ứng kỳ vọng của thị trường.
Năm 2015, Bình Dương (cũ) không có căn hộ nhưng đến nay đã khác. Điều đó có nghĩa là ai rồi cũng lên cao tầng bởi với nhà đất sẽ chỉ dành cho các đại gia.
Từ nhu cầu thực tế đó, Thắng Lợi Group đưa ra một giải pháp với dự án The Win City - không phải đại đô thị lớn nhất tại Việt Nam, nhưng đây là dự án mà Thắng Lợi Group dành rất nhiều tâm huyết để xây dựng một mô hình đô thị thực sự phục vụ người dân.
Thắng Lợi Group dự kiến mỗi năm sẽ xây dựng khoảng 5.000 căn hộ.
"Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang còn dư địa phát triển khoảng 20 năm nữa, khi số lượng nhà ở lên tới 40 triệu căn thì nhu cầu nhà ở lúc đó sẽ bão hòa giống như các quốc gia khác", ông Dương Long Thành nhấn mạnh.