Một trong những thắc mắc của người dân khi mua, sử dụng nhiều dự án chung cư với thời hạn 50 năm, khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc hư hỏng nặng thì họ bị mất trắng hay được cải tạo, xây dựng mới?
Theo quy định hiện hành, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, thành phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Căn cứ Khoản 1, Điều 116, Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Trong trường hợp, nếu phá dỡ để xây dựng công trình khác thì theo Khoản 2, Điều 116, Luật Nhà ở năm 2014, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác được thực hiện như sau: Được thuê, thuê mua, mua nhà ở thương mại. Hoặc được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội.
Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Về chỗ ở tạm thời khi cải tạo, xây dựng lại chung cư, nếu Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Theo quy định pháp luật đất đai, Luật nhà ở, tại Việt Nam hiện đang tồn tại hai dòng sản phẩm bất động sản tương ứng với thời hạn, mục đích sử dụng đất. Dòng sản phẩm bất động sản thứ nhất là nhà ở gắn liền với mục đích sử dụng đất ổn định lâu dài, bao gồm cả các căn hộ chung cư được xây dựng từ các dự án phát triển nhà ở.
Dòng sản phẩm bất động sản thứ hai là công trình xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, với các mục đích kinh doanh thương mại khác nhau, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian sử dụng và có thời hạn sử dụng nhất định.
Với tâm lý coi đất đai là tài sản sở hữu cố định qua đời này sang đời khác vẫn còn hiện hữu khiến một bộ phận người Việt có xu hướng lựa chọn dòng sản phẩm bất động sản có thời hạn sử dụng đất lâu dài và chỉ được sử dụng với mục đích ở duy nhất. Họ e ngại việc phải bỏ vài tỷ sở hữu bất động có thời hạn vì họ nghĩ rằng khi bất động sản hết hạn, họ sẽ trắng tay dù rằng với sản phẩm bất động này họ có thêm “cơ hội” để đầu tư khai thác kinh doanh, thương mại.
Hiện nay, các dự án bất động sản được Nhà nước giao đất đều không quá 50 năm. Nhưng khi khu đất được chuyển mục đích sang đất ở, phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng sử dụng thời hạn lâu dài. Còn nếu doanh nghiệp sử dụng thì sẽ chỉ có thời hạn là 50 năm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư được giao đất nhưng chậm triển khai dự án, gây lãng phí.
Theo các chuyên gia, hiện nay có nhiều dự án đất chỉ được giao 50 năm, nhưng căn hộ vẫn được sở hữu lâu dài. Điểm khác biệt lớn nhất giữa căn hộ sổ hồng sở hữu 50 năm và lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao. Cụ thể, đối với dự án sở hữu lâu dài, khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác. Mặc dù mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án. Trái lại, các căn hộ sở hữu 50 năm khi hết niên hạn, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa.
Các chuyên gia cũng cho rằng, sở hữu bất động sản có thời hạn có tác dụng thúc đẩy người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất. Ngoài ra, việc quy định sở hữu có thời hạn đối với bất động sản còn góp phần tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, tạo nguồn thu ngân sách ổn định.