Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế chuyển nhượng sẽ lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Hiện nay, tình trạng mua, bán nhà, đất 2 giá (giá bán thực tế cao hơn giá ghi trong hợp đồng) để trốn thuế diễn ra khá phổ biến trên khắp cả nước khiến Nhà nước mất đi nguồn thu thuế không nhỏ, gây nên sự thiếu minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế... Để ngăn chặn tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, cần có chế tài xử lý nghiêm hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản.

Có thể thấy, phần lớn các giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay giữa bên mua và bên bán đều ghi 2 mức giá khác nhau. Nghĩa là giá mua thực tế và giá ghi trong hợp đồng mua bán có sự chênh lệch nhau, giá thực tế cao hơn nhiều so với giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để nhằm mục đích trốn thuế.

Đây là thỏa thuận ngầm giữa bên mua và bên bán với nhau thông qua Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động.

Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký kết, ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi xảy ra tranh chấp tại toà. Chẳng hạn: Một căn nhà được giao dịch với giá 2 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị giao dịch (tương đương với 40 triệu đồng tiền thuế). Nhưng, nếu hợp đồng công chứng 2 bên thỏa thuận để ở mức giá 1 tỷ đồng thì số thuế phải nộp giảm xuống chỉ còn 20 triệu đồng.

Với thỏa thuận ngầm này của bên mua và bên bán, Nhà nước sẽ thất thu 20 triệu đồng tiền thuế. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn trong hợp đồng công chứng nhằm mục đích trốn thuế.

Đối với loại hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giá trị hợp đồng này của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư nhằm trốn tránh thuế.

Các chuyên gia cho rằng, cơ chế vận hành thị trường bất động sản vẫn còn nhiều “lỗ hổng” pháp lý để các bên tham gia thị trường lợi dụng trốn thuế.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay Nhà nước quản lý dựa trên Bảng và khung giá đất trong khi mức giá này thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Việc tồn tại đồng thời 2 hệ thống giá đất đã tạo cơ hội để người dân khai thấp giá mua bán nhằm né thuế. Đồng thời, 2 hệ thống giá đất này cũng gây ra không ít khó khăn đối với các cơ quan thuế địa phương khi tính toán, xác định mức giá nào là phù hợp, mức giá nào là “gian dối” để trục lợi, do không có căn cứ để xác định giá thị trường.

Để xử lý nghiêm hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản, mới đây Tổng cục Thuế đã xây dựng Đề án “Tăng cường quản lý thuế và chống thất thu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản”. Hiện Đề án này đã hoàn thiện, trình Bộ Tài chính với nhiều giải pháp đồng bộ, quyết liệt để chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Các chuyên gia cũng cho rằng, trong thời gian tới, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, các cơ quan chức năng cần chú trọng một số nội dung sau:

Trước hết là đánh thuế với bất động sản thứ hai trở lên. Việc đánh thuế với bất động sản thứ hai trở lên sẽ tác động làm giảm đầu cơ trong thị trường bất động sản, các nhà đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định đầu tư thêm bất động sản.

Tiếp đến, rà soát điều chỉnh khung giá đất tại các địa phương tiệm cận với thị trường giao dịch nhằm tránh hiện tượng trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản. Thực tế hiện nay, giá giao dịch chuyển nhượng bất động sản cao gấp 03-04 lần so với khung giá của Nhà nước. Điều này dẫn đến việc khi giao dịch, nhà đầu tư chỉ khai giá mua bán cao hơn mức giá Nhà nước quy định một phần rất nhỏ để tránh phải đóng thuế theo quy định. Từ đó làm ngân sách nhà nước bị thất thu, ảnh hưởng đến việc phân bổ nguồn lực cho các đối tượng yếu thế.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng cho rằng, cần thanh tra, kiểm tra và tăng khung hình phạt đối với các tổ chức cá nhân trốn thuế, làm chiêu trò đầu cơ trên thị trường bất động sản đặc biệt với các hành vi như: không ghi tên cá nhân mua bán trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, đấu giá bỏ cọc để tạo giá bất động sản ảo… Đồng thời, cần nghiên cứu các quy định nhằm tăng tính minh bạch khi công bố thông tin dự án và nghiên cứu các chính sách áp dụng triển khai thực hiện giao dịch bất động sản qua ngân hàng để ngăn chặn tình trạng trốn thuế trong chuyển nhượng bất động sản.

Trước đó, để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, Bộ Tài chính đã ban hành văn bản số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với các Cục thuế địa phương để yêu cầu các Tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo đúng giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tình hình thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đề nghị Tổng cục Thuế chỉ đạo Cục thuế địa phương chủ động phối hợp cơ quan Công an, Sở Tư pháp để đấu tranh xử lý có hiệu quả hành vi trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.