Đầu tư - đầu cơ bất động sản, ranh giới mong manh, cần thận trọng

Đầu tư và đầu cơ là hai phương thức kiếm lợi nhuận phổ biến của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số người vẫn còn nhầm lẫn về khái niệm giữa hai phương thức này. Vậy đầu tư là gì? Đầu cơ là gì? Và phương thức nào sẽ phù hợp cho nhà đầu tư.

Đầu cơ là tận dụng cơ hội của thị trường đi xuống hay kỳ vọng một sự kiện có thể gây biến động giá sẽ xảy ra ở tương lai hoặc tạo sự khan hiếm để tích lũy số lượng lớn một loại tài sản như cổ phiếu, chứng khoán, tiền tệ, bất động sản, vàng... Và bán lại giá cao với hy vọng thu lợi nhuận cao bất thường trong thời gian biến động ngắn hạn. Phương thức này có thể đem lại lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, tuy nhiên cũng đem đến rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Khác với đầu cơ hướng tới việc kiếm lợi nhuận trong khoảng thời gian ngắn hạn thì đầu tư lại hướng tới kế hoạch lâu dài. Đầu tư bản chất là sự hy sinh tiêu dùng của cá nhân ở hiện tại để mong thu lại lợi nhuận lớn hơn trong tương lai. Với phương thức này, nhà đầu tư cần có cái nhìn bao quát và phân tích tỉ mỉ về đối tượng đầu tư, đồng thời là sự kì vọng vào chiến lược phát triển của đối tượng đầu tư.

Theo các chuyên gia bất động sản, năm 2022, nhà đầu tư bất động sản cần hết sức thận trọng giữa ranh giới của đầu tư và đầu cơ, giữa sản phẩm bất động sản truyền thống và bất động sản công nghệ và nhất là hết sức giảm thiểu việc sử dụng đòn bẩy tài chính, vay ngân hàng để đầu tư bất động sản.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng, năm 2022 thị trường vẫn diễn ra hiện tượng "sốt đất" mang tính cục bộ như năm 2021 nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Mỗi đợt "sốt đất" sẽ diễn ra trong thời gian từ 2-3 tháng, theo đó giá đất sẽ tăng rồi giảm liên tục. Đến 6 tháng cuối năm 2022, phân khúc đất nền sẽ được điều chỉnh ổn định nhờ việc các chính sách về tín dụng, thủ tục pháp lý bắt đầu thấm dần vào thị trường, để điều tiết dòng tiền chảy vào những sản phẩm bất động sản thật, tránh xa các cơn "sốt ảo".

Theo ông Quang, năm 2022, các nhà đầu tư nên hết sức lưu ý với một số loại hình kinh doanh bất động sản mới liên quan đến chuyển đổi số (proptech) và ứng dụng công nghệ blockchain.

Theo thông tin trên một ứng dụng công nghệ blockchain, để đầu tư bất động sản thì chỉ cần bỏ ra gần 1,7 triệu đồng là khách hàng đã trở thành một trong số nhiều chủ nhân của khu đất có tổng giá trị hơn 1,67 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính pháp lý của loại hình này còn chưa rõ ràng.

Cũng theo vị chuyên gia bất động sản cá nhân này, công nghệ thay đổi các hình thái kinh doanh lẫn loại hình sản phẩm trên thị trường bất động sản là điều tất yếu nhưng chúng ta nên phân định rõ các ranh giới của đầu tư và đầu cơ. Bởi nếu công nghệ bất động sản tạo ra những sản phẩm mang tính đầu cơ lớn thì khả năng rủi ro sẽ cao vì nhìn vào thực tế thì những hình thái sản phẩm như mua chung một bất động sản, blockchain trong thị trường bất động sản Việt Nam đang rất mù mờ về pháp lý và khả năng thanh khoản.

Ngoài ra, các loại hình bất động sản cũng không đồng nhất nên để không thể đồng hóa các sản phẩm này trên một nền tảng để hướng đến việc huy động vốn. Bởi lẽ ứng dụng công nghệ vào bất động sản phải luôn ưu tiên tính minh bạch của sản phẩm vì đây là loại hình kinh doanh đặc thù với tài sản thực có giá trị lớn và được điều chỉnh dưới nhiều yếu tố pháp lý khác nhau.

Ông Trần Khánh Quang cho rằng, trong năm 2022, các nhà đầu tư cần lưu ý ranh giới giữa đỉnh bất động sản và "bong bóng" bất động sản. Mặc dù Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra các chính sách nhằm "siết" tín dụng bất động sản nhưng thực tế thì giá bất động sản vẫn không ngừng tăng theo dòng tiền, điều này cho thấy dấu hiệu "bong bóng" bất động sản vẫn sẽ hình thành ngay sau đỉnh mỗi đợt dịch COVID -19. Vì vậy, nhà đầu tư cần tỉnh táo điều tiết nhịp độ đầu tư của mình để có được vùng an toàn, bởi với tốc độ tăng hiện nay thì ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ bất động sản có thể hình thành ngay giữa năm 2022.

Trong khi đó, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng, bất động sản là một câu chuyện muôn màu muôn vẻ, vì thế việc đón "sóng" không hề dễ và không phải ai đầu tư cũng thành công. Do đó, để tránh những rủi ro không đáng có, nếu nhà đầu tư mua bất động sản để ở, sinh sống thì cần cân nhắc đến hạ tầng và tiện tích xung quanh. Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng phải cân nhắc lại phương án kinh doanh cũng như giảm thiểu kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu "lướt sóng" như những năm trước đây nữa.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng khuyến cao nhà đầu tư bất động sản trong năm 2022 cần hết sức cẩn thận, kết hợp với giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng, khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc "lướt sóng" sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi gia tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi đó.