Xây dựng 1 triệu ngôi nhà giá rẻ cho người lao động có khả thi?

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM vừa đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu nhà giá rẻ dành cho người lao động. Chương trình này được đánh giá thể hiện tính nhân văn sâu sắc trong việc hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có được nơi ăn cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ kế hoạch tới thực tiễn vẫn cần có nhiều sự tham gia đóng góp và nguồn lực chung của cả xã hội.

Chia sẻ vấn đề này, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích ở góc độ thực tiễn có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất.

Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án bất động sản thương mại.

Về đề qũy đất, giờ ở khu vực trung tâm như quận 1, 3 và 7 đã không còn. Vậy nên, theo TS Sử Ngọc Khương thì thành phố có thể cân nhắc hai phương án: Một là sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ. Hoặc có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... nơi có những quỹ đất trống phù hợp. 

Tuy nhiên, ông Khương cũng cho rằng, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân. 

Tiếp đến, yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án bởi vì nếu các doanh nghiệp tự đi “làm đất” - nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó thành phố giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện được.

Cũng theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu chính quyền thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn. Bên cạnh đó, liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý như việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong năm 2022 đạt được chỉ tiêu 1 triệu căn hộ - một chỉ tiêu khá thử thách.

Ngoài ra, trong vấn đề về quỹ đất, bất kỳ dự án nhà ở nào đều cần đạt được những yêu cầu cơ bản của các chỉ tiêu xây dựng của Việt Nam về nhà ở đô thị, như cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, cơ sở chăm sóc y tế…) và cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đường xá, giao thông…).

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ này sẽ là đối tượng lao động, nhóm người đóng vai trò rất quan trọng trong sự phát triển về kinh tế của thành phố.

Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian vừa qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.

"Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30%- 50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Thay vì cho thuê giá rẻ thì sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30-50 năm”, TS Sử Ngọc Khương nhấn mạnh. 

Cũng theo ông Khương thì việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động. Dù lực lượng lao động là công nhân hay người có trình độ cao cũng không quá khác biệt, vì khi khó khăn ai cũng có thể mất việc như nhau.

Khoảng hai năm trở lại đây, Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) liên tục lên tiếng về việc TP.HCM thiếu nhà ở giá rẻ trầm trọng nhưng giỏ hàng nhà ở hạng sang liên tục được các chủ đầu tư đưa ra thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc thiếu nhà ở đáp ứng cho người có nhu cầu ở thực trong thời gian dài sẽ gây nhiều hệ lụy. Trong đó, những chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, đẩy giá nhà lên cao để tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch COVID-19.

Ngoài ra, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền cung có cơ hội đẩy giá lên thành nhà trung - cao cấp, khiến giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị càng xa vời.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, hiện thành phố có hơn 99.000 căn hộ cho thuê với hơn 723.000 phòng, số người thuê gần 1,7 triệu người, trong đó 886.000 công nhân.

Theo khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM, công nhân chỉ có thể dành 15-20% thu nhập hàng tháng, tương đương 1,5-2 triệu đồng chi trả cho nhà ở. Việc này khiến thời gian chi trả khi mua nhà của công nhân kéo dài, nhà đầu tư chậm thu hồi vốn nên không mặn mà. Vì vậy, ngoài hỗ trợ người mua dễ vay vốn từ ngân hàng chính sách với lãi suất 4,8%/năm, thành phố sẽ có phương án hỗ trợ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp.