Vụ Chung cư Mường Thanh Phú Thọ 2 năm chưa cấp sổ đỏ cho cư dân dưới góc nhìn của luật sư

Vụ việc chủ đầu tư chung cư Mường Thanh Phú Thọ tại TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ vẫn chưa làm thủ tục cấp sổ cho người dân khiến dư luận bức xúc.  Để làm rõ tính pháp lý của Dự án nhà ở hỗn hợp do Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên (Tập đoàn Mường Thanh) làm chủ đầu tư, PV có cuộc trao đổi với luật sư Tạ Anh Tuấn – Trưởng văn phòng luật sư Bách Gia Luật và Liên danh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội)

Luật sư Tạ Anh Tuấn cho biết: “Theo quy định tại Điều 13 Luật Đăng ký kinh doanh bất động sản năm 2014: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Như vậy trước hết trách nhiệm cấp sổ hồng hay còn gọi là sổ đỏ chậm trễ thuộc về chủ đầu tư.

Theo Luật sư Tạ Anh Tuấn, lý giải của chủ đầu tư là chưa thỏa đáng có phần né tránh trách nhiệm.

Theo thông tin vụ từ phía đại diện chủ đầu tư lý giải việc chậm trễ cấp sổ đỏ cho các chủ sở hữu căn hộ thuộc Dự án sau khi đã nhận bàn giao căn hộ. Vì lý do trong phần diện tích xây dựng căn hộ cao cấp đối với diện tích 4.300m2 để nộp tiền một lần và chuyển thành đất ở lâu dài cho các căn hộ là rất khó khăn. Vì theo phương án ban đầu, Doanh nghiệp chỉ tính giá căn hộ trên phần diện tích đất ở là 1,426m2; phần diện tích còn lại là đất thương mại, dịch vụ và đất công cộng. Theo Luật sư Tạ Anh Tuấn, lý giải của chủ đầu tư là chưa thỏa đáng có phần né tránh trách nhiệm.

“Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và Luật đấu giá quyền sử dụng đất thì nguồn gốc đất thực hiện dự án chung cư hỗn hợp do DNTN số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư là do trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 1020/QĐ-UBND ngày 5/5/2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Phú Thọ và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 8213352180 ngày 23/5/2016, trong các tài liệu này cũng đã thể hiện rõ các tiêu chí như: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư, đất được nhà nước cho thuê trả tiền 1 lần hay trả tiền hàng năm…., nên không thể có chuyện khi bàn giao nhà/căn hộ cho khách hàng (chủ sở hữu căn hộ) mới xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích nào, thuộc về ai để xác định đất được nhà nước giao lâu dài hay giao có thời hạn để làm căn cứ cấp sổ đỏ cho các chủ sở hữu căn hộ”, Luật sư Tạ Anh Tuấn cho hay.

Văn bản mà chủ đầu tư gửi cho UBND tỉnh Phú Thọ và cơ quan chức năng.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2014 và khoản 1 Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP nêu rõ: “Việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP được thực hiện như sau: 1. Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp (trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này), tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng”.

Theo quy định trên, trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được giao kết giữa các chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư tại điều khoản cơ bản về giá bán căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất và chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Sau đó, khi tính toán giá bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư sẽ phải tính toán giá bán dựa trên giá trị của căn hộ và tiền sử dụng đất được phân bổ cho các căn hộ. Vì vậy, thông thường giá bán căn hộ đã bao gồm tiền sử dụng đất. Do vậy lý giải như trên của chủ đầu tư là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư trì hoãn không lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua thì sẽ bị xem xét xử lý vi pham theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ, cụ thể tại khoản 4 Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đấtở như sau:

“Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau: 4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên: a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên”.

 Theo quy định trên tùy theo tính chất mức độ vi phạm của chủ đầu tư chậm trễ, trì hoãn không làm thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ sở hữu căn hộ sẽ bị xử phạt hành chính bằng tiền lên đến 1 tỷ đồng.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan chức năng giải quyết quyền lợi của khách hàng thế nào, PV sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc.

Ngọc An