Thu nhập của người dân Thủ đô không “đuổi kịp” giá nhà, chấp nhận chuyển ra khu vực xa hơn để mua nhà?

Thu nhập thấp, giá nhà cao

Đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam mới đây cũng công bố báo cáo về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người tại các thành phố lớn khu vực châu Á.

Hà Nội và TP.HCM đều thuộc nhóm có tỷ lệ chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân đầu người ở mức thấp. Đồng nghĩa người dân tại hai thành phố này sẽ khó sở hữu nhà ở với thu nhập hiện tại.

Cụ thể theo CBRE, Hà Nội hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà là 2,4.

Còn TP.HCM, giá căn hộ ở mức 2.800 USD/m2 (khoảng 71 triệu đồng/m2), thu nhập bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD mỗi năm, tỷ lệ chênh lệch là 2,7. Con số này thấp hơn rất nhiều nơi trong khu vực và chỉ đứng trên HongKong (Trung Quốc) tỷ lệ 1,7; Seoul (Hàn Quốc) tỷ lệ 2,3 và Manila (Philippines) cũng có tỷ lệ 2,3.

Theo CBRE, giá nhà tại hai thành phố lớn của Việt Nam hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng.

Chẳng hạn, tại Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, khoảng 66 triệu đồng/m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP.HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE dự báo.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá chung cư năm 2024 tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng cao hơn so với năm 2023, ở cả dự án mới và cũ. Cụ thể, chung cư bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp từ 45 - 70 triệu/m2, cao cấp giá 70 triệu đến trên 100 triệu/m2. Ngoài ra, căn hộ siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu/m2.

Tại Hà Nội, trong năm 2024, giá căn hộ tăng khoảng 40-50% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn.

Tại TP.HCM, giá căn hộ tăng khoảng 20-30% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn. Tuy nhiên, biên độ tăng giá chung cư tại TP.HCM thấp hơn so với thị trường Hà Nội.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thu nhập bình quân của lao động tại Hà Nội đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Trong khi giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, thậm chí các dự án mới mở bán đều có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

"Để mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy khu vực", VARS phân tích.

Giá sẽ chững lại vào năm 2025?

Trong năm 2025, CBRE dự kiến giá căn hộ mới tại cả Hà Nội và TPHCM sẽ tiếp tục tăng khoảng 5%. Với ước tính khoảng 30.100 căn hộ mới được mở bán tại thị trường tại Hà Nội, giá sẽ tăng nhẹ so với ước tính nguồn cung căn hộ của năm 2024, sau đó sẽ ổn định trở lại.

Theo bà Nguyễn Hoài An, giá căn hộ sơ cấp được kỳ vọng ổn định tại mặt bằng hiện tại đến từ một số yếu tốn như: mức giá căn hộ sơ cấp cao hơn đáng kể so với trung bình năm 2024, có thể làm hạn chế nhu cầu ở và đầu tư của người dân.

"Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà dự kiến sẽ ổn định và duy trì ở mức thấp hơn mức trước COVID-19, do đó, tiếp tục hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà. Các chủ đầu tư sẽ cần triển khai các chiến lược bán hàng và tiếp thị rộng rãi và mạnh mẽ hơn để thúc đẩy nhu cầu mà không ảnh hưởng đến giá chào bán căn hộ mới", bà An chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, các cơ quan chức năng chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

"Về lâu dài, để ổn định giá chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, để kết nối liên vùng, cùng với việc nguồn cung đến từ các khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà. Bên cạnh đó, việc nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên cũng sẽ góp phần kìm hãm đà tăng giá chung cư trong năm 2025", ông Đính chia sẻ.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Dự báo trong năm 2025 Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2.

"Việc nguồn cung căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn lớn sẽ khiến mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, thị trường năm 2025 sẽ đi ngang, vẫn neo ở mức cao nhưng không sốt và tăng ảo như giai đoạn vừa qua", ông Tuấn nhận định.