Rao bán nợ xấu dễ hay khó?

Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực trong việc giải quyết hiệu quả các khoản nợ xấu. Thế nhưng, nhiều năm qua việc giải quyết nợ xấu vẫn chưa phát huy hết vai trò của Nghị quyết 42.

Hiện nhiều ngân hàng đang ôm “cục máu đông” nhưng không có cách nào để giải thoát khối lượng nhà đất đang cầm cố, rao bán. Sau 4 lần tổ chức đấu giá không thành, 32 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (Era Town) tại đường Nguyễn Lương Bằng (Q.7, TP.HCM), mới đây Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp tục mang ra bán đấu giá. Đây là số tài sản thế chấp của CTCP Đức Khải.

Trong đợt bán đấu giá này, tổng giá bán 32 căn hộ là hơn 116 tỷ đồng, giá dao động từ 2,4 đến 5,3 tỷ đồng/căn. Giá bán đã bao gồm VAT, nhưng chưa bao gồm 2% phí bảo trì. BIDV sẽ hỗ trợ cho vay tối đa 60% giá mua theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Tương tự, với Dự án Kenton Node (huyện Nhà Bè, TP.HCM), trong năm 2020, BIDV đã rao bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án này với giá hơn 4.000 tỷ đồng, nhưng cũng chưa thành công.

Đồng cảnh ngộ với BIDV, sau 25 lần tổ chức đấu giá không thành, đầu tháng 3/2021, Ngân hàng Sacombank tiếp tục thông báo bán đấu giá khu đất hơn 6.300 m3 tại địa chỉ số 245/61b đường Hòa Bình, phường Hiệp Tân, Q.Tân Phú, TP.HCM để thu hồi nợ của CTCP Đầu tư xây dựng và Kinh doanh bất động sản Tân Phong, với giá khởi điểm gần 400 tỷ đồng.

Là tài sản đầu tiên bị thu hồi theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, dự án Saigon One Tower có địa chỉ tại số 34 Tôn Đức Thắng, Q.1 (tên cũ là Saigon M&C Tower), do CTCP Sài Gòn One Tower làm chủ đầu tư. Giữa năm 2017, Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ dự án này làm tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu hơn 7.000 tỷ đồng. Đầu năm 2018, VAMC thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá dự án với giá khởi điểm là 6.110 tỷ đồng, song không có nhà đầu tư nào mua. Đến nay khối bê tông này vẫn sừng sững đứng giữa trung tâm TP.HCM.

Đánh giá về tỉ lệ mua bán thành công các dự án bất động sản bị thanh lý còn thấp, một chuyên gia bất động sản cho rằng, có rất nhiều nguyên nhân. Chẳng hạn, việc đưa ra mức giá khởi điểm của tài sản được đấu giá. Để làm được điều này, cần phải thông qua tổ chức định giá độc lập và chờ được phê duyệt. Quy trình này thường tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Thêm vào đó, các tài sản là bất động sản thường có giá trị rất lớn, nhà đầu tư phải chứng minh nguồn tài chính ở đâu để bảo đảm trả đủ số tiền sau khi trúng giá nên kén người mua.

Cũng theo vị chuyên gia này, một khó khăn nữa là các dự án bất động sản bị thu hồi thường là những công trình đang xây dựng dang dở, bị bỏ ngang. Khi mua lại, doanh nghiệp thường phải theo thiết kế mà công trình đã triển khai. Nếu muốn điều chỉnh lại thiết kế thì mất rất nhiều thời gian, công sức. Chưa kể, do bỏ hoang đã lâu, nhiều công trình xuống cấp, nhà đầu tư phải tốn thêm tiền để hoàn thiện lại.

Theo chuyên gia tài chính – ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, xoay quanh câu chuyện thanh lý tài sản đảm bảo, với các tài sản giá trị thấp, ở mức vài tỷ đồng thì thanh khoản tương đối cao. Còn những tài sản giá trị lớn hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng thường phải mất nhiều lần rao bán, thậm chí cả chục lần rao rồi hạ giá mới thanh lý được.

Ông Hiếu nói và cho rằng, để thu hồi nợ nhanh, các ngân hàng cần hạ giá tài sản bất động sản so với giá thị trường. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư, người mua nhà để ở có thể mua tài sản với giá thấp. Nếu tài sản này được bán đấu giá thành công, tính thanh khoản tốt sẽ giúp thị trường hồi phục sôi động hơn. Tuy nhiên, quy định hiện nay không cho phép bên bán giảm giá quá sâu trong mỗi lần đấu giá cũng là một rào cản. Điều này giải thích vì sao các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá nhiều lần.

Theo các chuyên gia, sự vào cuộc của các cơ quan chức năng liên quan theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vẫn còn thiếu đồng bộ. Quy trình, thủ tục để chuyển giao tài sản sau khi đấu giá còn phức tạp, chưa kể còn tình trạng thiếu hợp tác của chủ tài sản, gây khó khăn cho bên phát mãi.

Hiện nay, nhu cầu đối với bất động sản phát mãi là không hề nhỏ, kể cả với bất động sản có giá trị lớn, nhưng để cung gặp được cầu, thì tài sản phát mãi cần được đảm bảo đầy đủ về pháp lý, thuận lợi trong việc chuyển giao và quan trọng nhất là có mức giá phù hợp.