Phản hồi loạt bài “Đất Xanh Đông Á bán trùng căn hộ cho nhiều người”: Chuyên gia phân tích 6 nguyên nhân bán trùng căn hộ

 Đâu là nguyên nhân có thể dẫn đến việc bán trùng căn hộ? Làm sao để khách hàng tránh được những rủi ro tương tự khi mua bán sản phẩm bất động sản. Báo Người tiêu dùng ghi nhận một số phân tích của ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang.

Thiếu minh bạch về huy động vốn có thể dẫn đến bán trùng căn hộ.Hộp chỉ chứa chữ. Màu nền, viền, kiểu dáng của chữ hay hộp đều có thể thay đổi.

Theo ông Quang, các chủ dự án bất động sản thường không đảm bảo vốn để xây dựng toàn bộ dự án. Thông thường, các chủ dự án huy động trên 80% giá trị đầu tư dự án từ bên ngoài, thiếu minh bạch về huy động vốn có thể dẫn đến bán trùng căn hộ.

Các nguyên nhân giao dịch trùng căn hộ được ông Quang phân tích như sau:

1. Ngân hàng thiếu liên kết

 Ngân hàng cho chủ đầu tư vay về việc mua đất, đóng tiền sử dụng đất, xây dựng là đơn vị chủ thể liên quan kết hợp với chủ đầu tư về việc quản lý toàn bộ dự án. Tuy nhiên, chủ dự án khi bán sản phẩm cho một số khách hàng hoặc đối tượng khác không thông báo cho ngân hàng biết hoặc thông báo không đầy đủ, không giải chấp từng phần số tiền vay. Đây là trường hợp sai phạm của chủ đầu tư khi vay vốn ngân hàng và là dạng thường xảy ra nhất. Và trong trường hợp chủ đầu tư vay dự án ngân hàng A, còn khách hàng thế chấp sản phẩm dự án cho ngân hàng B để vay vốn thì 2 ngân hàng này phải liên kết nhau. Nếu không, sẽ xảy ra trường hợp 1 sản phẩm cùng đảm bảo nợ vay cho 2 ngân hàng.

2. Huy động vốn qua tín dụng “đen”

Do kẹt vốn cấp bách vào thời điểm nào đó trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đôi khi mượn vốn bên ngoài của cá nhân, tổ chức nào đó không có chức năng cho vay với lãi suất cao từ 3-5%/tháng. Số tiền này thường được đảm bảo bằng một số lượng sản phẩm bất động sản tương ứng. Chủ nợ trong trường hợp này thường “giả bộ” không biết hoặc đồng ý cho chủ dự án bán cho khách hàng nhằm mục đích thu hồi vốn cho vay về.

Chung cư Gia Phú nơi xảy ra vụ việc một căn hộ bán cho nhiều người.

 3. Trả tiền xây dựng bằng căn hộ

 Nhiều đơn vị xây dựng ký một phần hợp đồng với chủ đầu tư đồng ý hoán đổi giá trị xây dựng bằng căn hộ. Trường hợp này tương tự như trường hợp 2.

 4. Trùng căn giữa đơn vị mua sỉ và khách hàng

Nhiều đơn vị đầu tư thứ cấp dự án khi bán được hàng đồng ý giao cho chủ đầu tư thu tiền khách hàng. Khi khách hàng đã giao dịch thành công mà đơn vị đầu tư thứ cấp chưa thu hồi vốn về tương ứng trở thành trường hợp 1 tài sản đảm bảo cho 2 giao dịch (khách hàng và đơn vị đầu tư thứ cấp).

5. Chưa thanh lý hợp đồng cũ đã bán cho khách hàng mới

Một số khách hàng khi hủy hợp đồng yêu cầu chủ đầu tư thanh lý hợp đồng. Chủ đầu tư bán lại sản phẩm này mà chưa thanh toán tiền cho khách hàng thanh lý thì cũng xem như 1 tài sản đảm bảo cho 2 nghĩa vụ tài chính.

6. Sự cố ý lừa đảo của chủ đầu tư

Do sự không minh bạch của thị trường về việc yêu cầu chủ đầu tư niêm yết công khai của những sản phẩm bất động sản đã giao dịch, ngay cả đơn vị bán hàng nếu không thận trọng cũng không nắm rõ danh sách sản phẩm đã bán. Do vậy, dễ phát sinh 1 sản phẩm được bán nhiều người.

Theo phân tích trên, nếu chủ đầu tư muốn chiếm dụng vốn của khách hàng trong một khoảng thời gian nào đó, để thanh toán tiền cho các “chủ nợ”, là những đối tượng như phân tích từ 1-5, thì việc bán trùng căn rất dễ xảy ra.

 Vũ Sơn