Nhiều trợ lực cho thị trường bất động sản

Tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý

Theo thông tin từ Batdongsan.com.vn, trong 2 tháng đầu năm 2023 dù thanh khoản còn gặp nhiều rào cản nhưng mặt bằng giá bán chung cư không giảm. Cụ thể, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội tăng từ 9% - 16% ở tất cả các phân khúc so cùng kỳ năm trước, và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Còn chung cư TP.HCM giá từ 3% - 6% với phân khúc trung và cao cấp.

Đặc biệt, dữ liệu từ đơn vị này cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng 3% so cùng kỳ năm trước. Trong khi đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự đều giảm từ 17% - 54%. Tín hiệu này phần nào thể hiện xu hướng khách hàng đã tìm kiếm, nghe ngóng nhiều hơn về chung cư.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách, quyết định được ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã cho thấy tín hiệu tích cực.

Đánh giá Nghị quyết số 33, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nghị quyết này thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý.

"Nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua", vị này nói.

Bên cạnh đó, Nghị quyết nêu rõ, mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến dự án bất động sản, nhằm hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu thủ tục liên quan đến tiến độ dự án được khơi thông sẽ giúp cải thiện nguồn cung trên thị trường, và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Savills Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ khi nguồn vốn được "bơm" ra ở nhiều kênh khác nhau. Tuy nhiên, tắc nghẽn pháp lý mới chính là việc quan trọng vì làm ảnh hưởng đến nguồn cung, tiến độ dự án. “Khi dòng tiền thị trường có, nhưng nguồn cung về căn hộ, sản phẩm bất động sản không có cũng sẽ tác động tới thanh khoản, lẫn sự lưu chuyển dòng tiền ở lĩnh vực bất động sản”, vị đại diện đánh giá.

Đưa ra ý kiến, nhóm phân tích của Công ty chứng khoán VnDirect cho biết các chính sách vừa qua đã giúp xoa dịu áp lực của thị trường bất động sản. Thời gian tới, VnDirect tin rằng Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành, có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 chắc chắn sẽ là bước ngoặt lớn cho ngành bất động sản.

Giảm lãi suất sẽ tác động đến thị trường bất động sản

Lần đầu tiên trong hai năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quyết định giảm 1 điểm % một số loại lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với các tổ chức tín dụng giảm từ 7%/năm xuống 6%/năm.

Theo số liệu mới công bố của nhà điều hành, lãi suất bình quân liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã giảm 0,8 điểm%, xuống còn 2,7%/năm khi kết thúc phiên giao dịch ngày 20/3. Đây là lần đầu tiên kể từ cuối tháng 8/2022, lãi suất liên ngân hàng tại kỳ hạn này giảm xuống dưới mức 3%/năm.

Chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá việc giảm lãi suất là động thái khá mạnh dạn của NHNN trong bối cảnh thị trường tài chính biến động.

Đặc biệt, hiện nay, mặt bằng lãi suất thế giới được dự báo có thể còn tăng hết quý 2/2024 thì NHNN Việt Nam đã mạnh dạn "đảo chiều" chính sách bằng việc hạ lãi suất, chuyển từ chính sách thắt chặt sang nới lỏng chính sách tiền tệ.

Đây là động thái điều hành thực hiện theo Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Nghị quyết 31/NQ-CP ngày 7/3/2023, giảm mặt bằng lãi suất cho vay, tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân, doanh nghiệp, qua đó phục hồi tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh tình hình còn nhiều khó khăn. Đặc biệt, đây là điều chỉnh cần thiết khi số liệu thống kê tình hình doanh nghiệp trong 2 tháng đầu năm 2023 cho thấy còn nhiều khó khăn, thách thức.

 TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, lãi suất vay vốn giảm sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới; kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường.

Thứ hai, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng.

Thứ ba, tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Khách hàng đang có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp khiến thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, kỳ vọng tình trạng trên sẽ được cải thiện với tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

Cũng theo ông Lực thì so với đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau, giá trị bất động sản khác nhau.

“Các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai thành công nhiều dự án, có năng lực tài chính lành mạnh; các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, vị trí đẹp,... sẽ có nhiều lợi thế hơn, được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và được khách hàng quan tâm, lựa chọn nhiều hơn”, ông Lực nói.

Nghị định 08 vừa ra đời được cho là yếu tố quyết định sự sống còn của doanh nghiệp, trong đó sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản. Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất cao, việc giãn nợ sẽ giúp các doanh nghiệp có đủ thời gian hồi phục để thu về lợi nhuận và hoàn thành nghĩa vụ nợ.

Mặt khác, vị chuyên gia cho rằng Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn hai năm, nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ thông qua việc cho phép họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn.

Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu hai năm mang đến kỳ vọng kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hoặc tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán nợ trái phiếu đến hạn.

“Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán dễ dàng hơn”, chuyên gia nói.