Góc chuyên gia: Cần lưu ý gì khi đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới?

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn đầy khó khăn cả về nguồn cung và thanh khoản. Vậy, trong chặng đường còn lại của năm 2022, cũng như giai đoạn kế tiếp thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao, nhà đầu tư cần trang bị những gì để “an toàn” khi đầu tư trong bối cảnh mới (bối cảnh thị trường vừa trải qua cơn bão Covid)? Hãy cùng lắng nghe những chia sẻ của các chuyên gia, những người trong cuộc về vấn đề này.

Sau hai năm chịu tác động của dịch bệnh Covid – 19, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều biến động liên quan đến cung - cầu và thanh khoản. Nhiều chuyên gia đánh giá, thời điểm dịch bệnh được kiểm soát cũng là lúc thị trường ổn định trở lại. Theo đó, năm 2022 chính là thời điểm để thị trường phục hồi trở lại, tạo đà tăng trưởng cho thời gian tới.

Nhìn vào thực tế, sau hai năm thị trường gần như “đóng băng” vì dịch bệnh tình trạng “sốt đất” lại âm ỉ, thậm trị bùng phát cục bộ tại một số nơi, kèm theo đó là hiện tượng “thổi giá” gây nhiễu loạn thị trường.

Đặc biệt, không ít môi giới, cò đất đã lợi dụng những thông tin quy hoạch được tung ra ồ ạt với quy mô rộng trong thời gian qua, từ hệ thống cao tốc đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, nâng cấp các đô thị...đã đẩy thị trường bất động sản nóng lên sau thời gian dài “im ắng”.

Chia sẻ về câu chuyện “sốt đất” diễn ra kể từ thời điểm đầu năm, ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, “sốt đất” thì hầu như năm nào cũng có, đặc biệt là thời điểm đầu năm. Đây không còn là câu chuyện diễn ra ở các đô thị lớn, các vùng lân cận TP.HCM hay Hà Nội mà đã đi xa, len lỏi khắp các vùng quê, thậm chí là miền núi.

Về Nguyên nhân, ông Quyết chỉ ra hai lý chính dẫn đến tình trạng “sốt đất” diễn ra cục bộ thời gian qua:

Thứ nhất, trong 2 năm qua do ảnh hưởng dịch bệnh, nên không có nhiều kênh đầu tư. Nhiều nhà đầu tư không thể đầu tư vào sản xuất, du lịch hay tiêu dùng, do đó, dòng tiền liên tục đổ dồn vào thị trường bất động sản. Nhu cầu giao dịch tăng trong bối cảnh các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM khan hiếm nguồn cung đã làm cho giá đất ở nhiều địa phương trên cả nước tăng lên chóng mặt. Tình trạng sốt đất diễn ra trên diện rộng tại các tỉnh Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Tĩnh, Nghệ An, Khánh Hoà,… và các tỉnh lân cận TP.HCM như: Đồng Nai, Bình Dương, Bình phước,…Giá đất tăng lên gấp 2 - 3 lần, thậm chí có nơi tăng gấp 4 lần.

Thứ hai, là do thông tin quy hoạch, đầu tư các dự án lớn trong năm 2022 xuất hiện ở hầu khắp các địa phương. Các nhóm đầu cơ đã lợi dụng những thông tin này để đẩy giá và tạo nên những cơn sốt đất. Ví dụ, vừa qua chúng ta thấy rõ nhất là sau thông tin tỉnh Bình Phước đề xuất lên Chính phủ về việc làm cầu qua sông Mã Đà hướng về sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai), đã khiến tình trạng sốt đất xuất hiện trên dọc tuyến đường ĐT 735.

Ngoài hệ lụy từ những cơn “sốt đất” ảo diễn ra thường xuyên, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với tình trạng lạm phát ngày càng tăng khiến mặc dù giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Đặc biệt, với những nhà đầu tư đang chịu áp lực lãi vay ngân hàng, thực tế này vô cùng bất lợi.

Vấn đề nổi cộm lên trong thời gian qua là việc kiểm soát tín dụng, dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn.

Nhiều chuyên gia nhận định, nếu việc “siết” tín dụng kéo dài thêm, thị trường nhà đất có thể xuất hiện các đợt giảm giá mạnh trên thị trường thứ cấp, đến cuối năm kịch bản khắc nghiệt sẽ đến gần, thị trường có thể rơi vào khủng hoảng.

Chia sẻ về vấn đề này, T.S Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, năm nay nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào bất động sản, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, và đây là một điều tích cực.

"Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.

Cùng với đó, cũng cần phải nới cả kênh trái phiếu doanh nghiệp. Năm ngoái, kênh này rất lớn, trong đó khối bất động sản chiếm khoảng 36%. Kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20 – 25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.

Cuối cùng, cần phải tiếp tục khơi thông môi trường đầu tư kinh doanh để có thể hút nhiều hơn vốn tư nhân", ông Lực nhấn mạnh.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết: “Quan điểm của NHNN từ trước đến nay vẫn theo tinh thần là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro lớn như bất động sản, chứng khoán…”

“Còn tín dụng vào những lĩnh vực cần tạo điều kiện thuận lợi, như tập trung nguồn vốn vào các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân… vẫn được khuyến khích.

Không những thế, Thông tư 03/2022/TT-NHNN (hướng dẫn ngân hàng thương mại thực hiện Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/5/2022 của Chính phủ về hỗ trợ lãi suất từ Ngân sách Nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh) cũng hướng dẫn hỗ trợ lãi suất 2% dành cho cả những đối tượng thực hiện các xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng đề xuất.

“Điều đó chứng tỏ không phải tất cả các lĩnh vực bất động sản đều bị kiểm soát chặt chẽ”, Phó Thống đốc nhấn mạnh.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào BĐS, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Hiện dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỉ đồng, trong đó nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỉ đồng, còn lại phần lớn là các khoản cho vay để mua và sửa chữa nhà ở.

Muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải tìm các nguồn vốn khác và trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu.

Tuy nhiên, sau sự kiện hơn 10.000 tỉ đồng trái phiếu của Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, nhà đầu tư cá nhân đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Chưa kể, sau sự kiện này, mục đích phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao hơn.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản.

Về hoạt động phát hành TPDN bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Đồng thời, chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần.

Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết.

“Điểm tích cực là nhiều DN bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. Tuy nhiên cơ quan quản lý, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”. Nếu chúng ta xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số nợ xấu gộp Thống đốc báo cáo lên Quốc hội là 6 - 7%. Vậy nếu TPDN có tỷ lệ nợ xấu 1 - 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu TPDN từ 15.000 - 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế”, ông Thuân nhấn mạnh.

Trước những động thái kiểm soát tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Đức Quân - Phó tổng giám đốc Nam Land cho biết, trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Trên thực tế, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát...

Vị CEO Nam Land cũng cho biết đã xuất hiện cơ hội bắt đáy thị trường BĐS giữa thời thanh lọc gắt gao.

“Thị trường BĐS đang trong vòng xoáy siết tín dụng, NĐT hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các NĐT sở hữu được các BĐS với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường BĐS. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ lướt sóng nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn”, ông Quân nhấn mạnh.

Ở thời điểm này, chỉ những CĐT có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý NĐT sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch BHS Group cho biết, có hai yếu tố ảnh hưởng đến thị trường. Cụ thể:

Thứ nhất, Nghị quyết số 18 với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.

Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý.

Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ viêc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản, gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Bên cạnh đó, ông Tuyển cũng đưa ra gợi ý cho nhà đầu tư trong bối cảnh mới đối với dòng sản phẩm Homeliday (Seconhome + Holiday). Đây là sản phẩm kết hợp, có vị trí ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn. VD: Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận...

“Sau 2 năm Covid, hành vi của người dân sống trong các trung tâm thành phố lớn đã thay đổi. Họ không cần phải đến văn phòng làm việc mà hoàn toàn có thể làm việc tại nhà. Đồng thời, nhu cầu đối với sản phẩm này cũng rất tốt, có thể để ở hoặc uỷ thác cho thuê, không hoàn toàn nghỉ dưỡng, không hoàn toàn để ở, trong tương lai sẽ là sản phẩm rất được quan tâm”, vị Chủ tịch BHS nhấn mạnh.

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên.

Việc Hà Nội đi trước đến từ khả năng kết nối rất tốt các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố. Chẳng hạn, việc triển khai hạ tầng đã giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội tới Hưng Yên giảm từ hơn 1 tiếng xuống chỉ còn 30 – 45 phút.

Từ nay đến 2025, nguồn cung Hà Nội là 8.000 căn, trong khi TPHCM chỉ 600 căn. Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TPHCM, có thể “Băc tiến”. Đây không chỉ cho nhà phát triển dự án mà cả nhà đầu tư cá nhân.

Tương tự đại đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ hình thành các đại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng, phức hợp quy mô lớn, tích hợp vô số tiện nghi, tiện ích cho khách nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với số lượng sản phẩm chào bán ra cũng rất lớn, mức tiêu thụ của thị trường nghỉ dưỡng vẫn là một dấu hỏi.

Với các chủ đầu tư không có quỹ đất lớn, nhà phát triển có thể thu hút người mua bằng cách khác biệt hóa sản phẩm, có thể kể tới như Co-living & Co-working.

Với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy đinh, thuế, đất đai; chi phí tăng cao’ các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.

Theo ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, vị trí của một bất động sản luôn là yếu tố quan trọng nhất và cần phải xem xét trong dài hạn. Đặc biệt khi “đất vàng” ngày càng khan hiếm, các nhà phát triển lại càng cạnh tranh khốc liệt hơn để có được vị trí tốt nhất, đảm bảo đầu ra hấp dẫn cho dự án, tạo giá trị sinh lời bền vững cho các nhà đầu tư cũng như trở thành nơi “an cư lạc nghiệp” tốt nhất cho cư dân.

Với các nhà đầu tư, lâu nay chúng ta hay nói đến "vị trí, vị trí và vị trí", tuy nhiên các nhà đầu tư nên nhớ rằng, tính pháp lý còn quan trọng hơn cả vị trí. Bên cạnh đó, khi chọn mua bất kỳ bất động sản nào, chúng ta phải đánh giá được năng lực của chủ đầu tư. Bởi dự án dù có vị trí tốt nhưng năng lực của chủ đầu tư không tốt thì sản phẩm đó cũng sẽ khó để hoàn thành. Ngoài ra, phải cân nhắc đến yếu tố tiềm năng của dự án để phát triển trong tương lai cũng như quy hoạch hạ tầng đồng bộ của dự án đó.

Nếu chúng ta có một tư duy đầu tư tốt và thông minh, nhìn nhận ra đâu là tiềm năng, lựa chọn vị trí phù hợp tại các khu vực vùng ven để đầu tư và chú ý đến tính pháp lý thì sẽ có thanh khoản tốt. Chẳng hạn như các bất động sản tại các tỉnh tập trung nhiều khu công nghiệp thì sẽ có nhu cầu thực lớn, khả năng thanh khoản sẽ cao. Hay bất động sản nghỉ dưỡng ven đô cũng rất tiềm năng, nếu lựa chọn được dự án có tính pháp lý tốt, vị trí tiềm năng thì nên đầu tư. Còn nếu các nhà đầu tư cứ chạy theo đám đông, theo “sóng” mà không nhìn nhận, đánh giá kỹ thì rủi ro sẽ rất lớn.