Giá đất nền ven đô không ngừng leo thang, giá cao ngất ngưởng bất chấp thanh khoản “nhỏ giọt”?

Cơn sốt hạ nhiệt

Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, trong 5 tháng đầu năm 2025, mức độ quan tâm đất nền ở các tỉnh miền Bắc (ngoài Hà Nội) tăng trưởng so với cùng kỳ năm ngoái, thể hiện rõ nhất tại Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang.

Theo đó, Bắc Ninh dẫn đầu với mức tăng 43% so với 5 tháng đầu năm 2024, kế tiếp là Hưng Yên 38% và Bắc Giang 36%. Các thị trường như Vĩnh Phúc và Hòa Bình vẫn duy trì đà tăng nhẹ, lần lượt 11% và 8%. Hải Phòng gần như đi ngang - tăng 1%, trong khi Quảng Ninh giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, so với tháng 4/2025, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ về mức độ quan tâm tại hầu hết các tỉnh, phản ánh dấu hiệu thận trọng hậu thông tin thuế đối ứng.

Mặc dù mức độ quan tâm có xu hướng giảm tốc, mặt bằng giá bán đất nền các tỉnh phía Bắc vẫn duy trì ổn định so với đỉnh tháng 3/2025, thậm chí nhiều địa phương còn ghi nhận tăng trưởng ấn tượng so với đầu năm 2024.

Ghi nhận tại khu vực Đông Anh – một điểm nóng bất động sản phía Bắc Hà Nội cũng cho thấy, giá đất nền vẫn “nóng bỏng tay” bất chấp làn sóng chững lại về giao dịch.

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm đất nền tại Đông Anh đã giảm khoảng 50% so với thời điểm sau Tết Nguyên đán. Các điểm nóng như Đông Hội, Tiên Dương, Vĩnh Ngọc (sau sắp xếp thuộc xã Đông Anh) – vốn từng tấp nập người xem đất vào cuối tuần – nay vắng vẻ hơn nhiều.

Không chỉ Đông Anh, thị trường đất nền tại khu vực Hoài Đức – một điểm nóng khác phía Tây Hà Nội – cũng đang chứng kiến hiện tượng “giá phi thực tế”.

Theo khảo sát, giá đất tại các trục đường chính như Vạn Xuân, thị trấn Trôi, hay Đại lộ Thăng Long (đoạn gần xã Hoài Đức sau sắp xếp) dao động từ 51 đến 53 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế, giá rao bán đất nền tại đây đang bị đội lên nhiều lần.

Chẳng hạn, một lô đất 54,2m2 tại xã An Khánh (sau sắp xếp thuộc xã An Khánh), mặt tiền 4,1m, hiện được rao giá 10,3 tỷ đồng (khoảng 190 triệu đồng/m2). Một lô khác rộng 95,5m2 thậm chí được chào bán với giá lên tới 18,48 tỷ đồng, tương đương gần 193,5 triệu đồng/m2 – mức giá khiến cả những nhà đầu tư cầm chục tỷ trong tay cũng phải e dè.

Giá tăng bất chấp?

Thị trường đất nền tại các huyện ven Hà Nội hiện đang đối mặt với nghịch lý đất chưa phát triển, nhưng giá đã chạy trước quy hoạch. Những lời chào mời như “vùng lõi đô thị tương lai”, “trục vàng đầu tư” vẫn được lặp lại, nhưng trên thực tế, nhiều khu đất vẫn chìm trong bụi đường, cỏ mọc hoang, và hạ tầng dở dang.

Giới chuyên gia đánh giá việc tăng giá đất quá nhanh và chủ yếu dựa vào kỳ vọng tương lai có thể khiến thị trường đất nền nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đối diện nguy cơ “thổi giá”. Đặc biệt, những nhà đầu tư “lướt sóng”, thiếu kinh nghiệm, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao rất dễ bị kẹt vốn khi thị trường đảo chiều hoặc dự án hạ tầng bị chậm tiến độ.

Lấy đơn cử như tại Hoài Đức (Hà Nội), giá đất bị đẩy lên chóng mặt trong khi hạ tầng và tiến độ quy hoạch hầu như chưa theo kịp. Không ít lô đất được quây tôn, chưa có đường vào, nhưng vẫn rao bán từ 150–200 triệu đồng/m2.

Ở một số nơi, giá thậm chí tăng gấp đôi chỉ trong vài tháng. Đặc biệt, ngay cả những lô đất trong ngõ nhỏ, xe ô tô không vào được, vẫn được chào bán với giá 4–5 tỷ đồng/lô khoảng 40-50m2.

TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam nhận định: “Thị trường lúc này không dành cho nhà đầu tư non tay. Nếu không tỉnh táo, rất dễ bị cuốn vào những đợt bơm thổi giá...”

Ông nhấn mạnh, đây là giai đoạn cần quan sát kỹ. Những ai còn giữ tư duy “lướt sóng kiếm nhanh” rất dễ thành nạn nhân trong bối cảnh thị trường chưa có động lực phục hồi thực chất.

Cùng quan điểm, ông Lê Đình Chung – CEO SGO Homes cho biết nhiều nhà đầu tư đang đi gom đất vùng ven để đón sóng trung hạn. Tuy nhiên, nếu xác định rót vốn thời điểm này, họ phải chấp nhận chu kỳ thu hồi từ 1–3 năm, thay vì kỳ vọng “ra hàng” sớm.

“Giá đất đang nhảy múa từng ngày, nhưng rủi ro cũng không kém. Nhà đầu tư nên tìm đến những nơi có nền kinh tế thực sự phát triển, hạ tầng rõ nét, và quan trọng nhất: giá chưa bị thổi quá cao trong thời gian qua,” ông Chung chia sẻ.