Giá đất nền ngoại thành tăng nóng nhưng giao dịch nhỏ giọt

Theo khảo sát, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội vẫn neo ở mức cao, nhưng thanh khoản vẫn nhỏ giọt. Thậm chí, nhiều chủ đất dù rao bán trong thời gian dài vẫn chưa thể “chốt đơn”, phải hạ giá hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn khó tìm người mua.

Đơn cử, tại huyện Đông Anh, mức giá rao bán trung bình dao động từ 60 - 100 triệu đồng/m2, nhiều lô đất nằm sát đường lớn, mặt tiền có thể kinh doanh đã tăng vọt lên 130 - 150 triệu đồng/m2. Tương tự, tại huyện Mê Linh, mặt bằng giá đất đã tăng thêm từ 10 - 15%. Nhiều lô đất từng chỉ có giá 20 - 30 triệu đồng/m2 nay đã ghi nhận mức 40 - 55 triệu đồng/m2.

Báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) mới đây cho thấy, "sóng" đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất với mức giá rao bán tăng từ 30 - 80%.

Các huyện vùng ven khác như Quốc Oai, Thạch Thất, Chương Mỹ… cũng ghi nhận xu hướng tăng. Riêng tại Chương Mỹ, giá đất dọc Quốc lộ 6 đã ở mức 40 - 45 triệu đồng/m2, tăng đáng kể so với mặt bằng 25 - 30 triệu đồng/m2 hồi năm 2024.

Tuy nhiên, thực tế giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỉ đồng/lô, có thể khai thác tạo dòng tiền.

Cũng theo dữ liệu gần đây của chuyên trang Batdongsan.com.vn, thời điểm hiện tại nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán tại Hà Nội lại khá sôi động. Trong đó, phân khúc tăng trưởng mạnh nhất cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng là đất nền. Cụ thể, tháng 3/2025, đất nền ghi nhận sự tăng trưởng lên tới 50% so với tháng 2/2025.

Đề cập đến nội dung này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn - cho rằng, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, nhiều nhà đầu tư và người mua hiện có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định xuống tiền.

Chuyên gia cho rằng, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh thành, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh lân cận thay vì tập trung vào đất nền vùng ven Hà Nội như trước đây, phản ánh sự quan tâm và dịch chuyển của nhà đầu tư.

Nhà đầu tư cẩn trọng khi xuống tiền

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, từ đầu tháng 3 đến nay, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, sắp xếp lại các đơn vị hành chính khiến nhiều nhà đầu tư tìm về những nơi được dự đoán trở thành trung tâm hành chính để tìm mua. Tuy nhiên, giá tại những khu vực này lại đang được đẩy lên rất nhanh trong khi hạ tầng chưa có sự thay đổi, không có giao dịch nhu cầu thực mà chỉ mang tính đầu cơ.

Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản - nói, giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư, và nền tảng kinh tế địa phương. 

Ông khuyến nghị, người mua và nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro như quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng. "Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông", ông nhấn mạnh.

Chia sẻ về việc nhà đầu tư có nên xuống tiền thời điểm này, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư non kinh nghiệm. Do đó, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh lao vào mua theo tâm lý đám đông.

“Nếu không cân nhắc kỹ, nhà đầu tư có thể trở thành nạn nhân của những đợt bơm thổi giá do một nhóm lợi ích thao túng”, ông Lượng cảnh báo.