Thị trường đất nền quý I/2025: Nơi thì tăng “nóng”, nơi lại phải cắt lỗ?

Bức tranh trái chiều

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, đầu tháng 3, thị trường đất nền sôi động trở lại, đặc biệt tại Bắc Giang, Hưng Yên với giá và lượng giao dịch tăng đến 30%, nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới nhờ thông tin sáp nhập và việc triển khai dự án mới. Ngoài nhu cầu đầu tư thật, một số khu vực đấu giá có giá trúng cao, nằm gần khu vực chuẩn bị làm dự án, gợi mở dấu hiệu điều phối bởi “bàn tay vô hình”

Tại Hà Nội và các vùng phụ cận, “sóng" đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất với mức giá rao bán tăng từ 30% đến 80%. Tuy nhiên, thực tế giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỷ đồng, có thể khai thác tạo dòng tiền.

Tại Hải Dương, dòng tiền chạy về vùng trũng như tuyến xã khi mặt bằng giá thành phố đã tăng trưởng nóng. Tại Hà Nam, lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, với mức giá giao dịch cao hơn từ 20 - 30% so với quý 2/2024. Nhất là khu vực quanh dự án của Sun Group, khu vực trung tâm Duy Tiên và xung quanh bệnh viện Bạch Mai, Việt Đức.

Thị trường Đắk Lắk cũng ghi nhận giao dịch trở lại sau thời gian dài tương đối trầm lắng nhờ tin đồn sáp nhập tỉnh. Giao dịch, giá bán đất nền vùng ven dưới 1 tỷ động tăng khoảng 10%.

Trái lại, tình trạng rao bán cắt lỗ, nhất là đất nông nghiệp, đất vườn tại tỉnh Lâm Đồng có xu hướng tăng lên trong quý đầu năm nay. Nhiều nhà đầu tư từng ôm đất tại đây phải mạnh tay giảm giá tới 50% để thoát hàng, cơ cấu danh lại mục đầu tư.

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO của các nhà đầu tư khiến đất nền lại “sốt”. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng khoảng 5 - 30% trong thời gian vừa qua như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội...

Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Đất nền tiếp tục “giữ ngôi vương” trong năm 2025

Nhận định về thị trường bất động sản 2025, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, dù thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thực sự sôi động trở lại. Nếu theo đà này, năm 2025, thị trường bất động sản phía Bắc, điển hình là Hà Nội sẽ không có sự tăng mạnh về giá như năm 2024.

Theo ông Chung, trong bối cảnh giá nhà đã tăng cao, người dân sẽ có xu hướng không vội vàng mua nhà nữa mà sẽ chuyển sang đi thuê và dùng khoản tiền dự định mua nhà để đầu tư vào các tỉnh hoặc vùng quê.

Với các thị trường tỉnh, phân khúc đất nền đô thị sẽ lên ngôi, nhất là các khu đất hoàn chỉnh pháp lý sẽ được săn đón nhiều hơn. Người mua sẽ lựa chọn các khu đất, sản phẩm thấp tầng gần khu công nghiệp, gần các trục kinh tế như Bắc Ninh, Bắc Giang hoặc là Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh. Điểm chung của các tỉnh này là có nền kinh tế phát triển khá mạnh, nằm trên các trục giao thông huyết mạch từ thủ đô và có nền tảng khu công nghiệp, nền tảng du lịch sôi động.

Ông Chung cũng đưa ra khuyên nhà đầu tư thay vì đầu tư theo đám đông, theo sóng thị trường hoặc theo một phân khúc “hot” nào đó, thì cần lựa chọn thị trường gắn liền với cơ sở phát triển kinh tế, hạ tầng. Nhà đầu tư sẽ hướng đến sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh.

Tiếp đó là phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều. Đồng thời, cần tìm hiểu nhu cầu bất động sản đó tại khu vực có cao không, hướng đến người dùng cuối cùng, tức là sản phẩm đó có phục vụ nhu cầu ở hay không.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, giá bán bất động sản 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với mức tăng quá mức so với năm 2024.

Tuy nhiên, theo vị này, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì một số vấn đề như giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành cho sản phẩm bất động sản.

“Cả cầu thực và cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng trong năm 2025. Về giao dịch, tôi cho rằng sẽ tăng tốt hơn trong năm 2025 bởi các yếu tố cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt giá sẽ được điều chỉnh và giữ nhịp ở mức tốt, dẫn đến giao dịch có xu hướng tăng.

Nhìn chung, thị trường sẽ hoạt động tích cực hơn so với năm 2024. Các chỉ số về thị trường cung, cầu cải thiện nhưng chưa thể quay về như năm 2018-2019 ”, ông Đính đánh giá.