Giá đất nền liên tục tăng cao, tình trạng “sốt nóng” diễn ra cục bộ ở một vài nơi?

Đất nền đã tích cực hơn

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán đất nền hay nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý II, lượng tin đăng bán đất nền trên chợ trực tuyến bắt đầu tăng sau 4 quý liên tục giảm. Cụ thể, tin rao bán đất nền tăng 34% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ 2023. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này cũng tăng 18%, nhưng giá bán vẫn đi ngang. Theo đơn vị này, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhìn chung có cải thiện nhưng chỉ cục bộ tại một số khu vực, chủ yếu là các tỉnh miền Bắc. Với TP HCM và thị trường phía Nam, giá đi ngang, giao dịch chỉ cục bộ tại một số thị trường có câu chuyện về hạ tầng, quy hoạch.

Còn theo DKRA Group, quý II, giao dịch đất nền thứ cấp có chuyển biến tích cực, tập trung ở một số dự án đã xong hạ tầng, pháp lý và giá cạnh tranh. Còn với sản phẩm sơ cấp, giao dịch khá ế. Có 6.535 nền mở bán quý này nhưng chỉ bán được 184 nền, tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 3%. Tuy nhiên số này đã tăng gấp 2,6 lần nếu so với quý trước. Giá bán thứ cấp tăng nhẹ 1% so với quý I, ghi nhận ở những dự án đã hoàn thiện, có dân cư hiện hữu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc chuyên trang Batdongsan, nhận định nếu xét trên 5 giai đoạn trong chu kì thị trường bất động sản (đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định), thì thời điểm phục hồi sớm nhất của đất nền dự kiến từ quý II đến quý IV/2025. Diễn biến các loại hình vẫn đang duy trì đặc điểm như giai đoạn 2013-2016. Do đó, nhiều khả năng các mốc tăng trưởng cũng sẽ lặp lại tính quy luật như chu kỳ trước. "Năm 2024 vẫn chưa phải thời điểm phục hồi của đất nền", ông Quốc Anh nhìn nhận.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, thị trường hiện nay vẫn đang là sân chơi của nhu cầu thực. Với đất nền, thanh khoản nhỏ giọt chỉ đang diễn ra ở giao dịch thứ cấp với các dự án đã có sổ, có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, kết nối về trung tâm. Còn thị trường sơ cấp khó biến động giá lúc này.

Ông Thắng nhìn nhận, ba bộ luật bất động sản có hiệu lực từ 1/8 sẽ có tác động lớn đến nguồn cung, giá và giao dịch đất nền. Vì thế trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025-2026) đất nền sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định. Thế nhưng, khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo đất nền, giá tăng nóng hay tình trạng bong bóng. Ông khuyến cáo nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá lớn vào việc bùng nổ giá đất nền dù là sau khi 3 luật được áp dụng.

Tình trạng “sốt đất” cục bộ xuất hiện

Giá bán đất nền liên tục tăng cao. Thậm chí, nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cầu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.

VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Cũng theo VARS, thị trường bất động sản quý II/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc. Nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới.

VARS cho rằng, trong bối cảnh kinh tế chưa hết khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định, nên cẩn trọng khi thị trường bất động sản tăng giá vô căn cứ có thể là dấu hiệu sốt ảo, bong bóng.

Ngoài ra, theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA), trong quý III/2024, nguồn cung sơ cấp tiếp tục khan hiếm, giá đất nền có thể tăng lên 10-20% so với đầu năm. Phân khúc căn hộ chung cư cao cấp trở thành xu hướng an cư và đầu tư mới, được đón nhận tích cực, duy trì ổn định và có thể tăng 5 - 7%.

Ở một góc nhìn khác, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) dự báo, trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không còn diễn ra “sốt đất”, thị trường minh bạch hơn. Những động thái gần đây của chính quyền đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng siết chặt, thay vì dễ dàng như trước.

“Nếu duy trì được tăng trưởng kinh tế tốt, đặc biệt là duy trì được lãi suất, thị trường đất nền từ nay đến cuối năm sẽ tươi sáng hơn. Dù vậy, việc kỳ vọng một sự nhảy vọt của đất nền thì chưa có, bởi mức giá đang neo cao. Theo tôi, mặt bằng giá phải quay về thấp hơn hiện tại thì các nhà đầu tư mới xuống tiền”, CEO EZ Property nhận định.