Chuyên gia nói gì về vấn đề giá đất nền tăng nếu diện tích tách thửa tối thiểu 50m2?

Hiện nay, UBND TP. Hà Nội đang lấy ý kiến cho Dự thảo quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách đối với từng loại đất.

Theo dự thảo, các thửa đất có toàn bộ diện tích là đất ở tại phường, thị trấn phải đảm bảo diện tích tối thiểu 50m2 với chiều dài ít nhất 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên, nếu việc tách thửa không hình thành lối đi mới.

Quy định mới này nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn từ 30m2 (theo Quyết định số 20/2017 hiện hành) lên 50m2. Đối với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa được đề xuất là 80m2, các xã vùng trung du là 100m2 (quy định hiện hành là 120m2), còn các xã miền núi là 150m2.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định rằng, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, gây phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm. Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, đặc biệt tại các quận có mật độ dân số cao.

Báo cáo của Ban Pháp chế HĐND TP. Hà Nội cho thấy mật độ dân số trung bình của 12 quận là 12.069 người/km2 - gấp 4,5 lần mức trung bình toàn thành phố. Tại khu vực trung tâm, mật độ dân số đã đạt 9.570 người/km2 - gần gấp đôi dự báo trong quy hoạch chung, gây áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và chính sách an sinh xã hội, nhất là tại các quận nội thành.

Năm 2024, Hà Nội đặt mục tiêu đạt khoảng 7,1 triệu m2 tổng diện tích sàn nhà ở với 4,5 triệu m2 dành cho nhà ở riêng lẻ và 2,7 triệu m2 cho nhà ở theo dự án. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố dự kiến đạt 28,8m2 - tăng nhẹ so với năm 2023.

Ông Thịnh cho rằng, quy định về diện tích tách thửa tối thiểu chỉ áp dụng với các phường, thị trấn, trong khi khu vực các xã vùng đồng bằng và miền núi vẫn giữ nguyên, còn các xã trung du được đề xuất giảm diện tích tối thiểu. Điều này nhằm giảm tải cho khu vực nội thành, đồng thời đảm bảo điều kiện sống cần thiết cho người dân.

Quy định mới có thể khiến giá đất và nhà ở tiếp tục tăng do nguồn cung bị siết chặt.

Chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh rằng quy định mới cần cân nhắc giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân và việc ngăn chặn lạm dụng tách thửa gây phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu cần khảo sát kỹ ý kiến của người dân, đặc biệt là ở các phường, thị trấn.

Ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property cho biết, các lô đất rộng 30-40m2 là phân khúc được ưa chuộng do phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người và có thể xây nhiều tầng để tăng diện tích sử dụng. Thời gian qua, không ít nhà đầu tư đã mua các lô đất lớn, sau đó tách thửa và bán lẻ để thu lợi nhuận lớn.

Tuy nhiên, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, các nhà đầu tư sẽ cần nhiều công sức và nguồn vốn hơn để mua các mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá trị các thửa đất sau khi tách sẽ cao hơn. Quy định mới cùng với việc siết chặt phân lô bán nền từ ngày 1/8 tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, II, III có thể làm giảm giao dịch đất nền trong ngắn hạn, đồng thời đẩy giá các lô đất phân lô sẵn có tăng cao.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, đề xuất điều kiện tách thửa mới hiện chỉ tập trung vào yếu tố kỹ thuật như tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, và chiều dài thửa đất, mà chưa xem xét đến các yếu tố như nguồn gốc thửa đất hay quyền sử dụng đất. Ông Tuấn nêu ví dụ về một gia đình có thửa đất 90m2 tại quận trung tâm, muốn chia thành ba mảnh cho ba người con, nhưng với quy định mới, diện tích thửa đất không đủ điều kiện tách.

“Quy định về diện tích tách thửa tối thiểu cần xem xét thêm các yếu tố xã hội và kinh tế, bên cạnh tiêu chí kỹ thuật”, ông Tuấn nhấn mạnh.