Giá căn hộ TP.HCM cao hơn Hà Nội

Các công ty chứng khoán đã có báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, tình hình bán hàng rất khả quan.

Ngành đầu tư hấp dẫn bất chấp dịch COVID-19

Theo đánh giá của công ty chứng khoán ACBS bất động sản luôn nằm trong Top 3 ngành thu hút vốn FDI ký mới và tăng thêm suốt 10 năm qua và trong 6 tháng năm 2021. Mặc dù tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam năm 2020 giảm 25% xuống 28,5 tỷ USD do tác động từ COVID-19 nhưng ngành bất động sản vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 8% theo năm, đạt gần 4,2 tỷ USD, theo Cục Đầu tư  nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Khoản đầu tư lớn nhất vào ngành này năm ngoái là Công ty TNHH Phát triển THT (Hàn Quốc) điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 774 triệu USD cho dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây tại Hà Nội. Trong nửa đầu năm 2021, ngành bất động sản tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng vốn FDI đăng ký lên đến 35%, đạt gần 1,2 tỷ USD trong khi tổng vốn FDI đăng ký của Việt Nam lại giảm 3%.

Theo Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, so với các ngành khác thì bất động sản có tốc độ tăng trưởng cao nhất về số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong 6 tháng đầu năm 2021 là 44,8% so với mức giảm 15,4%, xuống 6.694 doanh nghiệp năm 2020. Kết quả này một phần là nhờ Luật Đầu tư 2020 áp dụng từ ngày 1/1/2021 không yêu cầu vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng khi thành lập doanh nghiệp bất động sản mới.

Ngoài ra, ngành này cũng ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất về số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 19,6% n/n với 831 doanh nghiệp trong tháng đầu năm 2021 và mức tăng trưởng cao thứ hai là 31,4% với 1.177 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong năm 2020.

Doanh số tăng

ACBS cho biết nguồn cung mới và số lượng căn hộ bán được năm 2020 tại hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM giảm xuống mức thấp nhất trong 6 năm chủ yếu do: COVID-19 dẫn đến giãn cách xã hội và lùi thời gian tổ chức các sự kiện bán hàng, quá trình phê duyệt dự án mới, tính tiền sử dụng đất bị kéo dài và tạm ngưng hơn ba năm qua do các văn bản pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn nhau.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới năm 2020 giảm 35% xuống 17.300 căn và số lượng bán hàng giảm mạnh 49% xuống gần 15.100 căn, theo CBRE.

Hà Nội cũng có xu hướng tương tự với nguồn cung mới giảm 52% xuống gần 18.000 căn và số lượng bán hàng giảm 37% xuống gần 18.200 căn. Thị trường phục hồi nhẹ trong 6 tháng đầu năm 2021 chủ yếu nhờ các tỉnh và thành phố công bố quy hoạch mới, khởi công nhiều dự án hạ tầng trọng điểm và sự thích ứng của chủ đầu tư với giai đoạn ‘bình thường mới' thông qua ứng dụng công nghệ trong bán hàng và tiếp thị, đưa ra lịch thanh toán thuận lợi hơn và gói vay mua nhà ưu đãi hơn cho khách hàng.

Tại TP.HCM, có gần 4.000 căn hộ mới được chào bán trong quý 2/2021, cao gấp đôi so với quý trước. Phân khúc trung cấp (giá bán 1.000 - 2.000 USD/m2) chiếm ưu thế với tỷ trọng 79% nguồn cung mới so với 17% trong năm 2020. Nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2021 là 5.600 căn vẫn thấp hơn 9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khu Tây và khu Nam vượt qua khu Đông với tỷ trọng lần lượt là 31% và 26% trên tổng nguồn cung mới. Kết quả bán hàng quý 2/2021 khả quan với 4.700 căn (tăng 76% theo quý) và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%. Doanh số bán hàng trong 6 tháng đầu năm tăng, đạt gần 7.400 căn.

Hà Nội đạt mức tăng trưởng hai con số trong 6 tháng đầu năm 2021 với nguồn cung mới đạt hơn 7.900 căn (tăng 10%) trong đó phân khúc trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng 79%. Xét về vị trí, khu Đông và khu Tây dẫn đầu thị trường với tỷ trọng tương đối bằng nhau, chiếm 39% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Lượng bán hàng đạt gần 8.100 căn, tăng 20%.

Giá bán căn hộ tại TP.HCM cao hơn Hà Nội

Giá bán trung bình sơ cấp căn hộ chung cư tại hai thành phố có xu hướng tăng nhờ: nguồn cung hạn chế; mở bán các dự án cao cấp và hạng sang mới; hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện và giá vật liệu xây dựng tăng trong khi vật liệu xây dựng chiếm khoảng 60% giá trị xây dựng công trình.

Giá căn hộ tại TP.HCM tăng nhanh hơn Hà Nội và đang đắt hơn 1,5 lần do: vấn đề phê duyệt dự án và thiếu hụt nguồn cung ở TP.HCM nghiêm trọng hơn, TP.HCM có dự án hạng sang nổi bật là Grand Marina Saigon với giá bán cao kỷ lục 16.000-17.000 USD/m2 và thành lập Thành phố Thủ Đức nằm trong TP.HCM vào cuối năm 2020 thông qua việc sát nhập Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức.

Tính đến quý 2/2021, giá bán trung bình sơ cấp tại TP.HCM đạt 2.260 USD/m2, (tăng 16%) trong khi Hà Nội đạt 1.472 USD/m2 (tăng 7%).

Nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài và thu nhập của khách thuê thấp hơn dẫn đến giá thuê giảm 30%-50%. Do giá căn hộ tăng nhanh hơn nên tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM giảm nhanh hơn Hà Nội, từ 5,2% năm 2019 xuống 4% vào quý 2/2021 trong khi Hà Nội chỉ giảm 0,6 điểm % xuống 4,6% trong giai đoạn này.