Giá căn hộ hạng sang vẫn tiếp tục tăng đều dù thanh khoản chậm

Thị trường căn hộ cao cấp suy giảm mạnh

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường quý IV/2023 của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp (hạng sang và siêu sang) tại TP Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới trong quý cuối cùng của năm. Do thị trường không thuận lợi nên hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán sản phẩm mới thậm chí, có nhiều dự án được dời lịch mở bán sang năm 2024. Tổng kết nguồn cung trong năm 2023 đạt 4.898 căn, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước.

Thiếu cung, thanh khoản chậm, quý IV căn hộ phân khúc này ghi nhận giá bán sơ cấp đã giảm 12,7% so với cùng kỳ 2022, duy trì ở khoảng trung bình 5.087 USD mỗi m2 (tương đương 120 triệu đồng mỗi m2).

Bà Trang Lê, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết, trên thị trường sơ cấp, hầu hết chủ đầu tư không điều chỉnh giảm trực tiếp vào giá bán mà áp dụng các mức chiết khấu cao cho gói thanh toán nhanh nhằm sớm thu về dòng tiền.

Cũng theo Báo cáo từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services, cũng cho thấy năm ngoái, TP HCM có khoảng 8.100 căn hộ chào bán, giảm 60% theo năm. Giá bình quân căn hộ ở TP HCM từ 60-80 triệu đồng mỗi m2. Nhìn chung nguồn cung căn hộ năm qua phần lớn là nhà cao cấp.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, xét theo cơ cấu nguồn cung, 50% căn hộ bán ra thị trường năm ngoái có giá từ 3,5 tỷ đồng trở lên. 27% có giá bán trên 2,5-3,5 tỷ đồng và chỉ 16% căn hộ có giá tổng thể dưới 2,5 tỷ đồng.

Giá giảm nhưng tiêu thụ căn hộ cao cấp năm qua khá chậm. JLL Việt Nam cho biết quý IV/2023 chỉ có 39 căn hộ cao cấp, hạng sang được giao dịch, tỷ lệ tiêu thụ chiếm 2,3%. Dat Xanh Services cũng cho biết tỷ lệ hấp thụ căn hộ phân khúc này ở mức 20-25%, giai đoạn thấp điểm chỉ 5-10%.

Giá bán trên thị trường thứ cấp tăng?

Trong quý IV/2023, giá bán căn hộ hạng sang trên thị trường thứ cấp ghi nhận tăng nhẹ ở mức 1,4%, ít có thông tin sang nhượng căn hộ.

Đơn cử như tòa tháp Sea thuộc dự án Grand Marina Saigon của Masterise Homes mới được cất nóc đang có giá sơ cấp từ 400 triệu đồng/m2, giá cho thuê khoảng 200 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá đã điều chỉnh tăng 5-10% song vẫn ít thông tin sang nhượng. Cạnh đó, dự án Vinhomes Golden River Ba Son có giá chuyển nhượng từ 140-250 triệu đồng/m2 dù đã bàn giao từ năm 2018. Một dự án hạng sang khác là The Nexus tuy chưa mở bán nhưng được thị trường dự đoán không dưới 250 triệu đồng/m2.

Trong vài tuần trở lại đây, chủ đầu tư dự án Zenity (quận 1, TP.HCM) đang mở bán 28 căn hộ cuối cùng tại dự án này với chính sách chiết khấu đến 40% tổng giá trị nếu khách hàng thanh toán 100%.

Theo tìm hiểu, dự án Zenity của chủ đầu tư Capitaland (Singapore) gồm 1 tòa tháp cao 21 tầng và chỉ có 198 căn hộ, mở bán chính thức hồi cuối năm 2022 với giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Sau đó, mức giá này được đẩy lên khoảng 150 - 160 triệu đồng/m2. Đến nay, khi còn 28 căn cuối cùng chủ đầu tư tung chính sách chiết khấu khủng, lên đến 40% giá trị căn hộ. Theo đó, căn hộ diện tích khoảng 95m2 có giá khoảng 15,5 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế VAT, phí bảo trì căn hộ) thì nay còn khoảng hơn 9,3 tỷ đồng. Mức giá trên chủ đầu tư cho biết bao gồm đầy đủ nội thất cao cấp như tivi, giường, bếp… Người mua chỉ cần xách vali vào ở hoặc có thể khai thác cho thuê ngay.

Dự báo về nguồn cung mới trong năm 2024, thị trường bất động sản phía Nam dự kiến đón nhận thêm những rổ hàng chung cư cao cấp mới, trong đó có thể kể đến dự án Eaton Park tại TP. Thủ Đức, TP.HCM do Gamuda Land phát triển chuẩn bị tung ra thị trường trong quý II/2024. Hay một dự án căn hộ cao cấp thuộc dự án thành phần nằm trong một khu đô thị lớn tại TP. Thủ Đức sẽ được đưa ra thị trường trong quý II/2024 và giá bán được chủ đầu tư tiết lộ không thấp hơn 120 triệu đồng/m2.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, với bất động sản cao cấp, giá cả hay vị trí dù quan trọng, nhưng yếu tố quản lý vận hành và thương hiệu chủ đầu tư cũng là yếu tố được khách hàng hạng sang đặc biệt quan tâm do liên quan tới giá trị sống và tích trữ tài sản.

“Hầu hết người mua bất động sản hạng sang, siêu sang là để lưu trữ tài sản hoặc để ở. Các bất động sản này một khi bán ra sẽ rất khó mua lại vì nằm ở những vị trí không phải muốn xây nhà là xây được”, bà Thanh nhấn mạnh.