Dự báo thị tường đất nền TP. HCM và vùng phụ cận tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới

2024 sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới

Trong báo cáo mới nhất của DKRA Group cho thấy, toàn thị trường chỉ có 22 dự án, trong đó, 6 dự án mới mở bán lần đầu còn 16 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Trong số 22 dự án đưa ra thị trường 1.850 nền mới, giảm tới 73% so với cùng kỳ năm 2022, trong đó, toàn thị trường chỉ tiêu thụ được 751 nền.

Nguồn cung mới tại TP. HCM và vùng phụ cận giảm mạnh 73% so với năm 2022. Đây là mức thấp nhất trong 05 năm trở lại đây. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung mới với tỷ lệ đạt 47%.

Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 16% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12.9 - 14.9 triệu Đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2. Khó khăn trong việc tiếp cận dòng vốn và niềm tin vào chủ đầu tư là những rào cản nhất định trong quyết định sở hữu bất động sản của khách hàng.

Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022. Các chính sách chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận,… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12 - 19 triệu đồng/m2 thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

DKRA Group dự báo cho thấy, trong năm 2024, thị trường đất nền TP. HCM và vùng phụ cận tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, dao động trong khoảng 2.900 – 3.100 nền.

Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu thị trường năm 2024 với khoảng 850 - 950 nền được mở bán. Đồng Nai khoảng 750 - 850 nền. Bình Dương dự kiến mở bán khoảng 600 - 700 nền. Các khu vực còn lại như: TP. HCM, BR-VT, Tây Ninh phân bổ rải rác khoảng 200 - 400 nền.

Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách ưu đãi, chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tại thị trường thứ cấp, giao dịch phát sinh chủ yếu ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có giá trị vừa phải phù hợp với phần lớn khả năng tài chính của các nhà đầu tư.

Nhưng vẫn kỳ vọng sẽ phục hồi vào cuối năm 2024?

Dù khan hiếm nguồn cung đất nền, nhưng giới chuyên gia và doanh nghiệp vẫn kỳ vọng thị trường đất nền sẽ phục hồi vào cuối năm 2024.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Việt Nam nhận định, sau giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, giá đất không ngừng đi lên tại nhiều khu vực ở TP.HCM nói riêng, trên cả nước nói chung. Hiện tại, thị trường đang gặp khó khăn, song giá bất động sản cũng chỉ giảm phổ biến ở mức 10-25%, chứ khó giảm sâu hơn, khoảng 30-40% như nhiều người kỳ vọng. Bởi lẽ, ngoài là một nguồn tài nguyên hữu hạn, thì trong bất cứ giai đoạn, hoàn cảnh nào, kênh đầu tư bất động sản luôn có dòng tiền lớn chực chờ, nên cơ hội tăng giá trong tương lai luôn được đảm bảo.

Theo ông Lộc, vấn đề người mua cần quan tâm nhất lúc này là lựa chọn sản phẩm phù hợp quy hoạch, pháp lý rõ ràng. Với sản phẩm dự án. thì uy tín và năng lực của chủ đầu tư cũng là điều cần tìm hiểu kỹ.

Bên cạnh đó, quan niệm của cha ông về việc tích sản và tư duy “tấc đất tấc vàng” sẽ thúc đẩy nhu cầu của người dân. Batdongsan.com.vn đã có kết quả khảo sát về nhu cầu tìm mua bất động sản năm 2024 cho thấy, 33% số người được hỏi cho biết, họ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó mới đến nhà riêng, nhà liền kề, với 26%. Chung cư đứng thứ ba, với 24%. Còn nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Đối với đất nền, phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42% số người được hỏi; khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai, với 24% số người được hỏi quan tâm; khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại (6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng) lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

Dự báo trong tương lai xa, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, phân khúc đất nền tại khu vực mật độ dân cư đông, có hạ tầng vẫn có tăng trưởng ổn định. Còn những khu vực đô thị hoá chưa tới, giá sẽ chững hoặc giảm. Khi quy định siết phân lô được đưa ra, thị trường trung tâm tại các đô thị loại I sẽ là nơi hút dòng tiền quay trở lại. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá. Họ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định thì dòng tiền mới quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

Và trong tương lai, ông Tuấn dự báo sốt đất nền vẫn có thể xảy ra. Là bởi, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng lên. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như hạ tầng triển khai tốt, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, nhóm đất nền là loại hình mà bất kỳ thành phần nào cũng có thể đầu tư.