Đất nền Đông Anh đã hạ nhiệt hay chỉ tạm thời lắng xuống?

Đã “hạ nhiệt”?

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất trong 5 tháng đầu năm 2025. Đặc biệt, khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh giáp ranh như Bắc Ninh (+43%), Hưng Yên (+38%) và Bắc Giang (+36%) chứng kiến mức tăng đáng kể về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, kể từ tháng 5, xu hướng đã thay đổi. Báo cáo ghi nhận dấu hiệu suy giảm rõ rệt về mức độ quan tâm tới đất nền ở hầu hết các địa phương, bao gồm cả Hà Nội. Theo biểu đồ biến động mức độ quan tâm theo tháng (MoM), loại hình đất nền tại Hà Nội đã giảm -8% trong tháng 5/2025 so với tháng 4, trong khi các khu vực miền Bắc ngoài Hà Nội ghi nhận mức giảm -5%.

Nguyên nhân, theo Batdongsan.com.vn, đến từ tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn trước những biến động liên quan đến chính sách thuế, cũng như sự chờ đợi vào các động thái rõ ràng hơn xoay quanh kế hoạch sáp nhập tỉnh – thành và lộ trình quy hoạch chi tiết.

Tại Đông Anh – khu vực từng được coi là “tâm chấn” của sóng đất nền năm 2024, tình hình đang phản ánh rõ nét sự chuyển pha của thị trường. Khảo sát thực tế tại nhiều điểm nóng từng một thời “nóng hôi hổi” như Đông Hội, Đông Trù, Lễ Pháp, Tiên Dương, Vĩnh Ngọc…, cảnh tấp nập người xem đất, cò đất rầm rộ phát tờ rơi, tổ chức xe đưa khách đi xem từng lô đã gần như biến mất.

Điều đáng nói, trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, giá đất nền Đông Anh không giảm mà vẫn đi ngang ở mức cao. Một lô đất góc 90 m2 tại khu tái định cư Mai Hiên (xã Mai Lâm, nay thuộc xã Đông Anh), có mặt tiền 30 m, hiện được rao với giá 190 triệu đồng/m2, tức gần 18 tỷ đồng.

Cùng trên địa bàn xã Đông Anh (khu vực ven thị trấn Đông Anh cũ), một lô đất 110 m2 trên đường Vườn Đào đang được “cò” rao bán với mức giá lên tới hơn 230 triệu đồng/m2, tương đương gần 26 tỷ đồng.

Báo cáo của Công ty PropertyGuru Việt Nam cũng chỉ ra so với đỉnh điểm sốt đất, giá đất nền Đông Anh hầu như không giảm, chỉ chững lại. Đất Đông Trù, Lễ Pháp, Tiên Dương, Uy Nỗ… tại các vị trí đẹp, thuận lợi kinh doanh vẫn được rao 197–250 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại các khu Tây Bắc Lễ Pháp giá 90–115 triệu đồng/m2, Tiên Dương trong ngõ từ 80–110 triệu đồng/m2. Tại Nguyên Khê, mức rao bán vẫn 80–100 triệu đồng/m2. Những khu sâu trong làng như Vân Nội, Bắc Hồng giá “mềm” hơn, 54–59 triệu đồng/m2, nhưng vẫn cao nếu so với mặt bằng trước năm 2022.

Một môi giới tại Hà Nội, cho hay: “Đất Đông Anh bây giờ không còn cảnh chen chúc đi đặt cọc, nhưng giá thì chẳng giảm xu nào. Chủ đất găm hàng chờ hạ tầng, chờ quy hoạch, chờ cầu Tứ Liên nối sang Hồ Tây”.

Môi giới này lý giải có nhiều lý do khiến giá đất Đông Anh vẫn giữ ở mức cao. Khu vực này nằm trong tầm nhìn phát triển không gian đô thị mở rộng của Thủ đô. Việc khởi công cầu Tứ Liên, mở rộng quốc lộ, cùng hàng loạt dự án giao thông quan trọng đã tạo kỳ vọng lớn.

Sẽ tiếp tục phân hóa

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, khi các chủ đầu tư lớn xây dựng dự án tới đâu, những cơn sóng đầu tư sẽ “cuộn trào” tới đó. Tuy nhiên, hiện thị trường bất động sản thổ cư tại Đông Anh đang tăng giá quá nhanh so với tốc độ phát triển hạ tầng nói chung của địa phương.

“Với một thị trường phát triển bền vững, mức giá sẽ tăng lên dần dần. Tình trạng nhà đất tăng giá nóng như hiện nay sẽ đi kèm với các rủi ro. Đáng chú ý, những nhà đầu tư vào tiền muộn khả năng cao sẽ bị ‘mắc cạn’ do mức giá đã quá cao, rất khó bán lại. Với những cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính, nguy cơ bị siết nợ là rất lớn”, ông Trần Xuân Lượng bình luận.

Ông Phạm Đức Toản – TGĐ EZ Việt Nam – chỉ ra rằng, đất nền Đông Anh từng tăng mạnh nhờ nguồn cung hạn chế và đầu cơ đẩy giá. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú trọng tính thanh khoản. Nếu mua đất ở vị trí vùng ven, chưa rõ pháp lý, chưa có hạ tầng, thì khi thị trường nguội lạnh, việc chuyển nhượng gần như “đóng băng”.

Giới phân tích dự báo thị trường đất nền Đông Anh thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa. Những mảnh đất pháp lý đầy đủ, vị trí đẹp, hạ tầng rõ ràng, giá hợp lý sẽ vẫn có thanh khoản. Ngược lại, các lô nằm sâu trong ngõ, xa trung tâm, pháp lý chưa rõ, khó kỳ vọng tăng giá nhanh.

Hạ tầng là chìa khóa, khi cầu Tứ Liên thông xe, khi các tuyến metro, đường vành đai hoàn thiện, Đông Anh sẽ kết nối trực tiếp với trung tâm Hà Nội. Khi đó, giá trị đất đai mới có thể bật tăng trở lại.