Chuyên gia dự báo giá chung cư khó tăng tiếp

Ông Nguyễn Anh Quê, chuyên gia bất động sản cho rằng, giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh vào tháng 10/2024 cả về lượng giao dịch lẫn giá bán. Từ tháng 11/2024, thị trường đã có dấu hiệu đảo chiều. Nhà đầu tư bắt đầu giảm giá, lượng giao dịch giảm, và niềm tin về việc giá chung cư tiếp tục tăng gần như không còn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2024, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40-50% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức giá tăng cao hơn.

Dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TPHCM nửa đầu tháng 2 lần lượt là 62 và 57 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trung bình chung cư trong tháng 1 là 63 triệu đồng/m2 (Hà Nội) và 60 triệu đồng/m2 (TPHCM).

Như vậy, giá rao bán căn hộ tại 2 đô thị này đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ. Tuy nhiên, dao động này chỉ trong thời gian ngắn, để nắm được xu hướng giá cần thêm thời gian theo dõi. 

Nhận định về phân khúc chung cư năm nay, theo ông Nguyễn Anh Quê, các thủ tục đầu tư đã được cải thiện, nguồn cung chung cư tăng lên, bao gồm cả nhà ở xã hội. Với lượng cung mới khoảng hơn 10.000 căn tại các khu vực như Đông Anh, Mê Linh, Thanh Trì, Nam Từ Liêm và một số quận huyện khác, người dân sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Do đó, trong năm nay, giá bán chung cư thương mại mới dự kiến sẽ giảm 5-10% so với năm 2024. Đến năm 2026, mức giảm còn có thể sâu hơn.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, năm 2024 phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng giá quá nhanh. Giá chung cư tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nhiều dự án trung cấp giá bán được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Theo ông Thịnh, trong thời gian tới đà tăng giá chung cư chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua. Dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Theo ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh miền Bắc, phân khúc chung cư tại Hà Nội năm 2024 biến động giá rất mạnh. Có những chung cư tăng 40-50%, thậm chí 60% so với thời điểm năm 2023. Tuy nhiên, giá chung cư hiện nay đều đạt ngưỡng và khó có thể tăng cao hơn. Bởi nếu giá tiếp tục tăng sẽ quá sức mua của người dân dẫn tới khó khăn về thanh khoản. Do đó, rất khó để giá chung cư giảm sâu vì các chi phí triển khai dự án đều tăng cao, đặc biệt là bảng giá đất mới áp dụng theo giá thị trường. Theo ông, năm nay giá chung cư sẽ ổn định hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - dự báo, nguồn cung chung cư năm nay sẽ tăng trưởng khoảng 10% so với năm 2024. Thực tế cho thấy nhiều dự án cũng có kế hoạch ra hàng để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của những chủ đầu tư lớn. Riêng Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm trong năm nay. Trong khi đó, TPHCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

Theo ông Đính, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân. Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Các dự án nhà ở mở bán trong năm nay vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thanh khoản thị trường.

Ông Đính dự báo, trong năm nay giá căn hộ chung cư sẽ khó có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân do nguồn cung sơ cấp mới hiện diện trên thị trường trong năm nay sẽ tập trung chính ở phân khúc cao cấp và hạng sang thuộc các đại đô thị. Chính bởi vậy mà giá chung cư sẽ tiếp tục ở mức cao. Mặt bằng giá căn hộ sẽ khó có chiều hướng đi xuống, chỉ duy trì mức đi ngang.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho rằng trong năm nay giá nhà sẽ không giảm nhưng tốc độ tăng trưởng sẽ chậm lại, chỉ khoảng 5-8%. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu do phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư lớn.