Chớ vội mừng khi nới lỏng kiểm soát tín dụng bất động sản

Không phải cổ phiếu bất động sản nào cũng tăng

Ông Trương Văn Phước, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia.

Ngay sau khi Thông tư 06 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36 được ban hành, đã tác động tích cực đối với doanh nghiệp bất động sản. Từ ngày 27/5-8/6, những cổ phiếu tăng vững chắc và được quan tâm là TDH tăng 6,62%, VIC tăng 5,83%, SJS tăng 5,15%. BCI đứng yên. Cổ phiếu DXG cũng giao dịch sôi động trở lại sau khi giảm mạnh trong những tháng gần đây. Riêng NLG lại đi ngược với xu hướng, giảm 2,98%.

Được biết, SJS tăng mạnh do là một trong những doanh nghiệp hưởng lợi nhiều nhất từ Thông tư 06 (thời gian thắt chặt cho vay bất động sản so với dự thảo ban đầu). Cụ thể, SJS có tỷ lệ nợ cao và đang phải đàm phán tái cơ cấu nợ với các ngân hàng nên thông tin trên rõ ràng đã bỏ bớt áp lực cho công ty này.

Theo nhận định của CTCP Chứng khoán TP.HCM (HSC), thời gian thực hiện một số nội dung sửa đổi chính của Thông tư 36 được nới rộng sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian chuẩn bị. Có lẽ điều này một phần là do những ý kiến mạnh mẽ từ ngân hàng và Bộ Xây dựng vì lo ngại thời gian thực hiện đặt ra trong nội dung dự thảo ban đầu là quá gấp gáp. Các ngân hàng lớn có tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 25-50% nên nếu theo như dự thảo ban đầu một số ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng. Về cho vay bất động sản, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản cũng tăng ít hơn so với dự thảo ban đầu và áp dụng từ năm sau. Đây là thông tin tích cực trong ngắn hạn đối với ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thông tin này được thị trường kỳ vọng từ trước nên sẽ không giúp giá cổ phiếu ngành này tăng nhiều.

Cùng quan điểm, ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư của Công ty TNHH MTV Chứng khoán Maybank KimEng, cho biết thông tin có ảnh hưởng tích cực đến trung và dài hạn thị trường bất động sản, khi thông tư nhắm đến việc thị trường phát triển ổn định, bền vững chứ không quá siết dòng tiền và lộ trình rõ ràng tránh được sự đột ngột nguồn vốn mà còn giúp các thành phần thị trường thích nghi dần. Chính vì vậy, trong ngắn hạn sẽ ít có tác động đến cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản.

Những ý kiến trái chiều

Một số nhà đầu tư cho rằng, việc doanh nghiệp vay vốn hiện nay đã khó, việc hệ số rủi ro mặc dù ở mức 150-200% giảm so với mức 250%, nhưng ngân hàng sẽ phải đưa ra thêm các tiêu chí mới, khiến việc vay vốn của doanh nghiệp còn khó khăn hơn. Nếu quy chuẩn này được áp dụng, chỉ có những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ khả năng triển khai dự án mới.

Ông Vũ Cương Quyết, Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng điều khoản sửa đổi Thông tư 36 sẽ không có tác động tiêu cực với các dự án đang triển khai, đã đủ điều kiện bán hàng. Bởi lẽ, các dự án này đều đã được ngân hàng bảo lãnh, kiểm soát dòng tiền, nên khách hàng có thể yên tâm về tiến độ, dự án cũng không còn những rủi ro về tài chính. Ngược lại, với những dự án mới triển khai sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nhất là với những doanh nghiệp nhỏ, yếu về năng lực tài chính. Vì thế, thị trường địa ốc sau khi Thông tư 06 được ban hành sẽ tiếp tục có cuộc sàng lọc mới, thị trường sẽ là “sân chơi” của các ông lớn, có tiềm lực về tài chính.

Trong khi đó, ông Trương Văn Phước, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng các chính sách bao giờ cũng tiên liệu những rủi ro, đặc biệt là chính sách tiền tệ đối với Thông tư 36 khi các tỷ lệ xác định cho khoản rủi ro cho vay bất động sản nâng lên. Thị trường địa ốc đã phục hồi trong những năm trở lại đây, cho nên bên cạnh chính sách ngăn ngừa rủi ro cũng phải tạo các điều kiện để thị trường đó phát triển một cách lành mạnh và đóng góp cho nền kinh tế. Nên việc xác lập tỷ lệ rủi ro khi cho vay bất động sản như hiện nay như thế là phù hợp.

Ông Phước cũng cho rằng: “Dòng vốn tín dụng của ngân hàng vừa qua tập trung vào những dự án lớn để đầu cơ vào bất động sản. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2007-2008 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó khăn. Tín dụng bất động sản năm 2015 tăng 28% không phải chảy vào các dự án đầu tư mới mà một phần dành cho hoàn thiện các dự án bất động sản trước đây đang “khê đọng”. Thêm nữa, một loạt các dự án bất động sản với quy mô nhỏ 3-5 tỷ đồng, thực chất đây là một loại tín dụng tiêu dùng nhưng vẫn hạch toán vào tín dụng bất động sản. Tôi không nghĩ rằng thị trường bất động sản bong bóng”.

Vừa rồi, với những chính sách xử lý tồn đọng nhà đất trước đây giúp cho thị trường bất động sản ấm lên, nhưng nó vẫn chưa tạo nên bong bóng bất động sản.

Ánh Hoa