Căn hộ 1 tỷ cho người thu nhập thấp, khi nào TP.HCM mới làm được?

Mới đây, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03/2021 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 5/7/2021. Thông tư yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh, diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2 đối với yêu cầu quy hoạch - kiến trúc. Còn với nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Đây là tín hiệu tích cực, đầy kỳ vọng về một nguồn cung nhà ở phù hợp với người thu nhập thấp ở đô thị. Tuy nhiên, các chuyên gia đề xuất cần quy hoạch, bố trí các dự án căn hộ diện tích nhỏ hợp lý đáp ứng đúng nhu cầu và tăng tỉ lệ số lượng.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, căn hộ diện tích nhỏ thì giá bán thấp hơn, phù hợp với người độc thân, vợ chồng trẻ, diện tích 25 - 30 m2 là hợp lý, bởi sau khi ở vài ba năm thì họ có thể bán cho người khác để mua căn hộ lớn hơn.

Ông Nghĩa cũng cho biết, hiện nhu cầu gia đình trẻ có 1-2 con muốn mua căn hộ diện tích 40-45 m2 là rất lớn. Với diện tích này có thể bố trí một phòng ngủ khoảng 9 m2 cho cha mẹ, vẫn có một điểm ngủ riêng cho bé khoảng 6 m2, thiết kế dạng giường tầng cho hai bé. Như vậy, căn hộ diện tích 40-45 m2 thì giá bán căn hộ chỉ hơn 1 tỷ đồng/căn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều gia đình.

“Việc khống chế 25% nhà ở tối thiểu 25 m2 trong một dự án là hợp lý, tránh tình trạng tràn lan, tạo nhà ổ chuột trên cao. Người dân ở căn hộ lớn nhỏ đều phải tuân thủ nếp sống chung và quản lý lẫn nhau. Hơn nữa, việc xây dựng căn hộ 25 m2 giao về cho địa phương quyết định, tùy theo quy hoạch để đưa ra tỉ lệ số căn hộ. Chẳng hạn, trong 25% cho phép căn hộ nhỏ thì căn hộ 25 m2 chiếm 10%, 30 m2 chiếm 10%, 35 m2 chỉ 5% chẳng hạn”, ông Nghĩa thông tin thêm.

Nói về căn hộ 25 m2, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, Đất Lành là doanh nghiệp đầu tiên và duy nhất tính đến thời điểm này được Bộ Xây dựng đồng ý cho thí điểm làm căn hộ tối thiểu 25 m2 từ năm 2012. Theo ông, Thông tư 03/2021 của Bộ Xây dựng mở đường cho căn hộ diện tích nhỏ nhưng có hạn chế tỉ lệ nên sẽ không tác động lớn đến thị trường. Trên thực tế cũng ít doanh nghiệp muốn làm dạng căn hộ này. Nếu doanh nghiệp nào có làm thì dự án chỉ phục vụ những người mua nhà có tiền muốn ở khu vực trung tâm.

Cũng theo ông Đực, TP.HCM nên quy định cho phép ở những khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh, Q.12, Tân Phú, Bình Tân, Tân Bình, TP Thủ Đức, Q.8… vị trí nào giao thông thuận tiện thì có thể cho phép chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ nhỏ và nếu có thể thì nâng tỉ lệ được xây căn hộ diện tích 25 m2 lên 100%. Các dự án căn hộ 25 m2 không nên bố trí ra khu vực quá xa trung tâm như Củ Chi, Nhà Bè vì sẽ không chủ đầu tư nào làm, ít người mua. Để người nghèo, người thu nhập thấp đô thị có cơ hội mua được nhà, thì chỉ có giảm diện tích mới giảm giá thành căn hộ.

Theo các chuyên gia, với Thông tư 03/2021 của Bộ Xây dựng vừa ban hành, việc bố trí các dự án có căn hộ 25 m2 ở đâu để phục vụ người dân mới là hợp lý. Tùy vào mật độ xây dựng ở tỉnh, thành đó như thế nào thì mới có thể áp dụng cho xây dựng căn hộ dạng này. Do đó, Thông tư của Bộ cần chi tiết hơn trong vấn đề quy hoạch bố trí xây dựng những dự án có căn hộ nhỏ để người dân tiếp cận được. Đồng thời, các địa phương cũng nên quy hoạch một khu vực dành riêng cho những dự án căn hộ dành cho người thu nhập thấp với diện tích nhỏ hay nhà ở xã hội. Việc này sẽ giúp quy hoạch tổng thể của từng địa phương sẽ đồng bộ hơn.

Đối với các căn hộ lưu trú, các địa phương cũng phải xem xét lại quy hoạch. Nếu các dự án bố trí trong khu trung tâm thì nhu cầu lớn nhưng hệ lụy là gia tăng mật độ dân số dẫn đến kẹt xe, cơ sở hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được. Hơn nữa, căn hộ trung tâm thì dù nhỏ giá thành cũng rất cao, không đạt được mục đích tạo nguồn cung cho người dân thu nhập thấp.

Các chuyên gia cũng cho rằng, vẫn còn lỗ hổng về pháp lý khi Bộ Xây dựng đưa ra quy chuẩn cho phép xây căn hộ diện tích 25 m2 thì vấn đề cấp sổ hồng cho các căn hộ này ra sao, liệu có xảy ra vướng mắc. Cần có sự kết nối giữa các tỉnh, thành phố, Sở TN&MT, Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các bộ, ngành để thống nhất về cấp phép xây dựng, bố trí quy hoạch và cấp sổ.