Cải tạo, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM: Gỡ vướng khi nào mới xong?

TP.HCM có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó đa phần xuống cấp, nguy cơ mất an toàn. Dù kế hoạch xây dựng mới chung cư cũ được đề ra từ năm 2008, nhưng đến nay TP.HCM mới di dời được 14 chung cư, tháo dỡ toàn bộ 10 chung cư, hoàn thành xây dựng 2 chung cư và đang xây dựng 3 chung cư.

Theo UBND TP.HCM, quá trình di dời, tháo dỡ và xây dựng mới chung cư cũ đang gặp nhiều vướng mắc phát sinh ảnh hưởng đến tiến độ di dời, an toàn tính mạng, tài sản của người dân cũng như nhà nước.

Cụ thể, đối với vấn đề bồi thường nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trước đây Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định chủ đầu tư phải nộp 40% giá trị nhà, đất vào ngân sách. Tuy nhiên, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng nặng và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ lại không có quy định bồi thường nộp tiền vào ngân sách nhà nước đối với các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước mà chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng và bàn giao lại căn hộ mới cho nhà nước để bố trí cho người thuê tiếp tục thuê.

TP.HCM hiện có 7 dự án với 1.051 căn hộ, chủ đầu tư không nộp 40% giá trị nhà, đất vào ngân sách, gây ảnh hưởng đến quyền lợi nhà nước. Vì vậy, UBND TP.HCM kiến nghị phương án bồi thường đối với các dự án chuyển tiếp thực hiện theo 2 bước: Nếu người đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước không có nhu cầu thuê lại nhà tái định cư thì hỗ trợ 60% giá trị nhà, đất; đồng thời chủ đầu tư phải nộp 40% giá trị còn lại vào ngân sách nhà nước.

Đối với phần diện tích sở hữu chung như hành lang, cầu thang, lối đi chung cũng như diện tích đất sử dụng chung như khuôn viên, sân chung… mà trước đây chưa phân bổ bán cho các hộ dân vì chưa có quy định. Đến nay, Nghị định số số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã đưa ra yêu cầu bồi thường cho phần diện tích nhà, đất này nhưng quy định chưa rõ ràng, dẫn đến có thể hiểu theo 2 cách khác nhau về thời điểm xác định đơn giá bồi thường. Để thống nhất thực hiện, UBND TP.HCM đề xuất đơn giá được tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường bổ sung.

Ngoài ra, UBND TP.HCM đề xuất tháo gỡ vướng mắc trong các trường hợp không kêu gọi được nhà đầu tư, không thể xây dựng lại chung cư ở vị trí cũ như các trường hợp tại các chung cư cũ: 155 - 157 Bùi Viện (Q.1), 6Bis Nguyễn Tất Thành, Trúc Giang (Q.4), 440 Trần Hưng Đạo (Q.5), 119B Tân Hòa Đông (Q.6), 137 Lý Thường Kiệt, 149 - 151 Lý Thường Kiệt (Tân Bình). 

UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến theo hướng xử lý là nhà nước sẽ tổ chức di dời, bố trí tái định cư cho người dân ở các địa điểm khác bằng nguồn vốn đầu tư công; đồng thời khu đất của chung cư cũ sẽ được chuyển đổi quy hoạch và mục đích sử dụng đất để tổ chức đấu giá, thu hồi ngân sách.

Đề nghị xem xét, sửa đổi bổ sung Khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở 2014 như sau: “Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này nhưng được tất cả hai phần ba các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư”.

UBND TP.HCM cũng đề nghị xem xét, sửa đổi bổ sung Khoản 3 Điều 13 Luật Nhà ở 2014 như sau: “Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.

Trước những kiến nghị của UBND TP.HCM gửi tới Quốc hội Khóa XV do Văn phòng Chính phủ gửi kèm văn bản số 580/VPCP-QHĐP ngày 22/01/2022. Bộ Xây dựng đã có công văn 626/BXD-QLN trả lời như sau: Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó đã làm rõ các trường hợp nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở 2014.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP cũng đã tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian vừa qua như vấn đề về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người dân trong thời gian thực hiện dự án.

Đối với nội dung miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì đề nghị thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Hiện Bộ Xây dựng đã có Tờ trình Chính phủ số 26/TTr-BXD ngày 10/12/2021 về hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để Chính phủ cho ý kiến và báo cáo Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội năm 2022; dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022) của Quốc hội khóa XV.

Liên quan tới việc xử lý các dự án không thể xây dựng lại nhà chung cư để bố trí tái định cư, Bộ Xây dựng cho biết Nghị định số 69 đã quy định cho phép các địa phương thực hiện quy gom các nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để đảm bảo hiệu quả kinh tế, xã hội. Việc quy gom các nhà chung cư được áp dụng trong trường hợp địa điểm có nhà chung cư thuộc diện quy gom nhưng không xây dựng lại nhà ở mà xây dựng các công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại công cộng.

Nghị định số 69 cũng đã có quy định cụ thể về cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các chủ sở hữu cũng như cơ chế về đất đai cho chủ đầu tư dự án đối với trường hợp quy gom nhà chung cư. Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TPHCM nghiên cứu các quy định của Nghị định số 69 để áp dụng thực hiện.