Bóc mẽ “chiêu trò” của chủ đầu tư bất động sản thời suy thoái

Theo một chuyên gia về đầu tư bất động sản, những “chiêu trò” nhằm kích thích tâm lý đám đông đó của một số chủ đầu tư bất động sản “là điều dễ hiểu” khi mà thị trường bất động sản vẫn còn quá xấu. Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang rất khó khăn và giá nhà vẫn còn cao so với mặt bằng chung thu nhập của người dân.

“Hãy nhìn vào thực tế, hiện tại số lượng những chung cư đã hoàn thiện, có thể bàn giao nhà cho khác hàng về ở ngay đang được rao bán cắt lỗ “ầm ầm”. Vì vậy, trong thời điểm này, người dân cần phải thật bình tĩnh và tính toán thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền, nếu không muốn “dính chiêu” của các nhà đầu tư”, vị chuyên gia này nói.

Xin “điểm huyệt” một số chiêu trò của chủ đầu tư thông qua tuyến bài “Bóc mẽ “chiêu trò” của chủ đầu tư bất động sản thời suy thoái”.

Bài 1: Chung cư “bình dân”… mập mờ giá bán

Thời gian gần đây, trên các phương tiện truyền thông, người ta thấy không ít những “thông điệp” như “phân khúc chung cư bình dân đang thực sự là cứu cánh cho thị trường bất động sản”, “thị trường Hà Nội, ngoài phân khúc nhà bình dân đang giao dịch mạnh”, “thị trường bất động sản “hot” ở phân khúc bình dân”… cùng có khi là “dìm hàng” các chủ đầu tư khác, chẳng hạn “phân khúc trung và cao cấp giậm chân tại chỗ”… Hầu như tất cả những dòng “thông điệp” đều hướng đến việc “cổ suý” cho “phân khúc bình dân”, bởi những chung cư dạng này đang được “băm nhỏ” cơ cấu căn hộ và bán với giá “rất hợp lý”. Thực tế, phía sau những dòng thông điệp này là gì?

Không thể phủ nhận một thực tế rằng, với việc chia nhỏ cơ cấu căn hộ, bán với giá rẻ, các chủ đầu tư đã tìm đến được với túi tiền của khách hàng thực sự có nhu cầu ở. Thế nhưng, khách hàng hầu như không chú ý đến những “điểm chết” của loại chung cư này, như: chất lượng công trình ra sao, hạ tầng kĩ thuật và môi trường sống thế nào? Giá căn hộ như vậy đã thực sự rẻ hay chưa?…

“Mập mờ” giá bán/m2  căn hộ dự án

Quyết định số 439/QĐ – BXĐ của Bộ xây dựng ngày 26/04/2013 quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012.

Theo đó, suất vốn đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là suất vốn đầu tư) là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính cho một đơn vị diện tích được quy định rõ như sau:

Trong khi đó, chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí khác như: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí mua đất nếu chuyển nhượng dự án); Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; Kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng; Gia cố đặc biệt về nền móng công trình; Chi phí thuê tư vấn nước ngoài, Chi phí lãi vay… Các chi phí này cũng được tính vào tổng chi phí dự án.

Theo Anh Hà – Trưởng phòng đầu tư Công ty Bất động sản cho biết: “Các chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư chiếm từ 10-20% tổng chi phí dự án”. Trong lĩnh vực đầu tư còn có một chi phí nữa trong ngành ai cũng biết, đó là chi phí “bôi trơn” thực hiện dự án. Chi phí này chiếm từ 5-10% tổng chi phí dự án.

Mặt khác, trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn đầu tư được điều chỉnh với hệ số k như sau:

Ví dụ: Một dự án 30 tầng, có một tầng hầm (k=1,10), chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, chi phí “bôi trơn” là 5% tổng chi phí dự án, suất vốn đầu tư được tính như sau:

Suất vốn đầu tư = 12,040 x 1,10 + (12040 x 1,10 x 15%) =15,230 (triệu đồng/m2).

Suất vốn đầu tư là đơn giá xây dựng tính trên 1m2 sàn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh được chiếm từ 80-90% diện tích sàn xây dựng. Vì vậy, suất đầu tư diện tích kinh doanh sẽ còn cao hơn nữa để đáp ứng mục tiêu lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra.

Tuy nhiện, hiện nay trên thị trường bất động sản Hà Nội có rất nhiều dự án nhà chung cư giá rẻ đang rất “hot”, đặc biệt là các dự án do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư: Chung cư Đại Thanh (khỏi công tháng 6/2012) với giá gốc từ 10-13,3 triệu/m2 dự án được bàn giao cuối năm 2013, Kim Văn – Kim Lũ (khởi công năm 2013) với giá gốc từ 10 -14,5 triệu/m2 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015.

Tại sao giá bán căn hộ của Chủ đầu tư lại thấp hơn giá do Bộ xây dựng? Có thể thực tế triển khai dự án Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên có thể tiết kiệm được chi phí bằng nhiều hình thức. Nhưng chất lượng công trình vẫn là vấn đề đặt ra với các khách hàng khi mua căn hộ chung cư giá rẻ này và thời gian sẽ trả lời câu hỏi “giá cả có đi đôi với chất lượng” hay không?