Bất ngờ với 'khoản dự phòng' khủng của các ông lớn bất động sản

Với các doanh nghiệp bất động sản, khoản tiền mà người mua ứng trước, hay còn gọi là doanh thu chưa thực hiện, là số tiền khách hàng trả trước cho các dự án mà họ chưa được bàn giao vào thời điểm kết thúc kỳ kế toán.

Đây có thể được coi như một "khoản dự phòng", giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi hoàn tất việc bàn giao bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi rõ rệt trong nửa đầu năm, những "khoản dự phòng" này được xem là tài sản tích lũy, đóng vai trò như nguồn lực dự trữ của doanh nghiệp trong các quý tiếp theo.

Thống kê sơ bộ từ khoảng 115 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy Vinhomes và Novaland dẫn đầu về lượng "khoản dự phòng" tích lũy.

Cụ thể, CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) ghi nhận hơn 47.400 tỷ đồng "khoản dự phòng", tăng 30% so với đầu năm. Vào tháng 3/2024, Vinhomes đã mở bán dự án Royal Island tại Hải Phòng. Theo Chứng khoán Vietcap, tính đến cuối quý II, khoảng 2.800 căn nhà trong dự án này đã được bán cho khách hàng cá nhân, tương đương 90% số căn mở bán.

Tổng giá trị hợp đồng bán hàng đạt 51.700 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu bán hàng chưa ghi nhận lên đến 118.700 tỷ đồng tính đến cuối quý II. Ban lãnh đạo Vinhomes kỳ vọng rằng 55% doanh số bán hàng chưa ghi nhận sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm.

Tiếp theo là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va  - Novaland (mã chứng khoán: NVL) với 19.700 tỷ đồng "khoản dự phòng", tăng 3% so với đầu năm.

Đứng thứ ba là CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) với 11.894 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, tăng 5% trong 6 tháng đầu năm.

Xếp thứ tư là Tổng Công ty Idico - CTCP (mã chứng khoán: IDC) ghi nhận 5.869 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, tăng 3% trong nửa đầu năm, chủ yếu đến từ tiền thuê đất nhận trước từ các khu công nghiệp, trong đó khu công nghiệp Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng chiếm 2.600 tỷ đồng.

Đứng thứ năm là CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) với 4.754 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, tăng 16% so với đầu năm. Năm 2024, NLG đặt mục tiêu đạt doanh số bán hàng hơn 9.500 tỷ đồng, tăng 148% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ các dự án Akari City, Mizuki Park, Southgate và Nam Long 2 - Cần Thơ.

Xét về tốc độ tăng trưởng, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã chứng khoán: NTL) có sự bứt phá với 549 tỷ đồng "khoản dự phòng", tăng gấp 30 lần so với đầu năm. Sự đột biến này là do doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn hơn 538 tỷ đồng phát sinh vào cuối quý II, trong khi đầu năm không có.

Ngược lại, một số doanh nghiệp lại ghi nhận sụt giảm đáng kể giá trị "khoản dự phòng", trong đó mạnh nhất là CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán: HDG) giảm 92%, chỉ còn hơn 19 tỷ đồng. Nguyên nhân là do các khoản trả trước từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh.

Tương tự, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) báo cáo giảm 60% "khoản dự phòng" so với đầu năm, chỉ còn 767 tỷ đồng. Khoản tiền khách hàng cá nhân trả trước để mua căn hộ tại các dự án đã giảm 69%, từ hơn 1.500 tỷ đồng xuống còn hơn 469 tỷ đồng. Số tiền trả trước từ bên liên quan cũng giảm 19%, xuống còn 297 tỷ đồng.

Ngoài ra, CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (mã chứng khoán: VPI) ghi nhận mức giảm 76% ở khoản tiền người mua trả trước ngắn hạn và doanh thu chưa thực hiện, xuống còn 258 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính là VPI đã bán Công ty Hùng Sơn - chủ đầu tư dự án Vlasta Sầm Sơn, do đó không còn ghi nhận khoản tạm ứng mua phần vốn góp của công ty con trị giá 700 tỷ đồng. Thêm vào đó, giá trị khách hàng tạm ứng tại dự án The Terra - Bắc Giang cũng giảm từ 264 tỷ đồng xuống còn 236 tỷ đồng.