Bất động sản ven TP HCM trở thành “tâm điểm”, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân?

Nguồn cung TP HCM thấp nhất 5 năm

Trong năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh, cả phân khúc căn hộ và bất động sản gắn liền với đất cho thấy sự thách thức về nguồn cung vẫn còn hiện hữu.

Dữ liệu của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung trong năm 2024 là thấp nhất trong 5 năm vừa qua. Điều này ảnh hưởng đến nguồn cung mà người mua có thể mua được. Đa số những dự án mở bán trong năm 2024 là phân khúc trung cấp, cho nên tình hình hoạt động cũng không khả quan. Bởi thiếu vắng nguồn cung, giá neo ở mức cao, các dự án mới có giá bán cao hơn thời gian trước đây.

Trong quý cuối năm 2024, có khoảng 6.700 căn hộ dự kiến sẽ mở bán. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cho biết, trong năm 2025, nguồn cung sẽ có sự cải thiện dần. Tuy nhiên, cơ cấu về mặt nguồn cung sẽ tiếp tục nằm ở phân khúc trung cấp và sẽ thiếu vắng nhà ở phân khúc giá thấp vừa túi tiền. TP. Hồ Chí Minh vẫn sẽ là thị trường dành cho nhà ở trung và cao cấp”,

Trước đó, dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng cho biết, nguyên nhân nguồn cung thấp được xác định do các vướng mắc pháp lý kéo dài, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án mới.

Về số bán, đa số các dự án còn hàng tồn đang bán đều có lượng tiêu thụ tích cực, ghi nhận 1.280 giao dịch trong quý 3/2024, giảm 25% so với quý trước.

Việc thiếu hụt nguồn cung mở mới và nguồn cung hiện hữu lại chủ yếu là các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường TP HCM tiếp tục tăng, đạt 80,2 triệu đồng/m2 (không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% so với quý 2/2024.

Sự hạn chế về lựa chọn đã buộc người mua nhà và nhà đầu tư chỉ có thể hướng sự tập trung vào một số dự án lớn còn quỹ căn dồi dào như Vinhomes Grand Park. Vì thế, lượng tiêu thụ căn hộ tại thị trường TP HCM tập trung phần lớn ở khu Đông.

Vùng lân cận nhiều tiềm năng

Theo bà Giang Huỳnh, Quỹ đất và nguồn cung của những nhà ở giá rẻ sẽ ngày càng khó khăn hơn. Vậy thì những thị trường vệ tinh xung quanh TP. Hồ Chí Minh, các vùng lân cận dễ dàng di chuyển, sẽ trở thành khu vực tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Thực tế cho thấy trong năm 2024, Bình Dương và những khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh đã có sự gia tăng về mặt dự án căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Những dự án này đã cho thấy tình hình hoạt động khá tốt, với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 cho các sản phẩm căn hộ, đa số người mua từ Thành phố, kể cả người mua với nhu cầu để ở hay để đầu tư.

Đối với thị trường Đồng Nai hay Long An, chuyên gia Giang Huỳnh cho rằng tiềm năng mang tính dài hạn hơn. Cụ thể, hai thị trường này đang phát triển bất động sản nhà ở gắn liền với đất hơn là căn hộ, khi cơ sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ cũng như thời gian di chuyển đến TP. Hồ Chí Minh xa hơn.

“Tuy nhiên khi các cơ sở hạ tầng trong tương lai được triển khai và đồng bộ, gia tăng tính kết nối đặc biệt là tuyến Vành Đai 3, sẽ kỳ vọng giúp cho thời gian di chuyển đến Thành phố rút ngắn lại, tạo điều kiện cho hai thị trường này có được nguồn cung nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu nhà ở nhiều hơn, cũng như nhu cầu đầu tư của người dân”.

Sự kỳ vọng vào cơ sở hạ tầng khu vực ven TP HCM là có cơ sở khi hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm đang và sắp triển khai sẽ thúc đẩy giá trị bất động sản vùng ven TP Hồ Chí Minh.

Đơn cử như Dự án cầu Cần Giờ nối huyện Nhà Bè và Cần Giờ dài 7,3km, rộng 6 làn xe được thiết kế hình tượng cây đước với tổng vốn hơn 11.000 tỷ đồng. Điểm đầu của dự án cầu Cần Giờ tại nút giao đường 15B với đường số 2 đi qua khu đô thị Phú Xuân, huyện Nhà Bè. Sở Giao thông vận tải TP Hồ Chí Minh đang đẩy nhanh các thủ tục để khởi công cầu Cần Giờ vào dịp 30/4/2025.

Dự án cao tốc TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư với thời gian thực hiện từ tháng 9/2024 tới năm 2027. Tuyến dài gần 51km, điểm đầu giao Vành đai 3 thuộc huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh; điểm cuối nối quốc lộ 22, huyện Bến Cầu, Tây Ninh. Tuyến cao tốc đi qua Củ Chi giúp tăng cường kết nối giao thông với các tỉnh biên giới, từ đó gia tăng khả năng phát triển kinh tế và thương mại cho khu vực này.

Dự án Vành đai 3 đoạn qua địa bàn TP Hồ Chí Minh có tổng chiều dài hơn 47km, đóng vai trò quan trọng trong liên kết vùng giữa TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Đây là một trong những công trình giao thông trọng điểm của thành phố được khởi công từ tháng 7/2023. Khi dự án hoàn thành tạo thuận lợi cho sự phát triển đô thị vệ tinh, nhất là tại các huyện Củ Chi và Hóc Môn.

Đáng chú ý, một động thái đáng chú ý gần đây từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh là đề xuất cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ngoại thành: Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chính sách này nhằm đảm bảo quản lý kiến trúc và hạn chế tình trạng xây dựng tự phát. Nếu được thông qua, chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở trước khi chuyển nhượng, giảm nguồn cung đất nền và tạo lợi thế cho những nhà đầu tư hiện sở hữu đất tại các huyện vùng ven.