Nhà đầu tư “ôm” tiền tỷ “săn” đất nền ven đô chờ tăng giá?

Thị trường ven đô “nóng” trở lại

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền và nhà riêng trên phạm vi toàn quốc trong quý II-2024 tăng lần lượt là 33% và 18%, so với quý I/2024. Hai loại hình bất động sản này nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch trong nửa đầu 2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Tại khu vực miền Bắc, tỉnh Hưng Yên có mức độ quan tâm đất nền tăng cao nhất, lên đến 194%, nhà riêng tăng 70%. Tại thành phố Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền được ghi nhận tăng 75%, nhà riêng tăng 48%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% đến 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng 4%-24% so với nửa cuối năm 2023.

Trong số các huyện vùng ven Hà Nội, đất nền huyện Đông Anh ghi nhận giá bán và mức độ quan tâm tăng trưởng mạnh nhất. Cụ thể, so với quý I, trong quý II-2024 có mức độ quan tâm tăng 104%, giá bán tăng 24%. Tại các xã Lễ Pháp, Tiên Dương, Đông Trù, Uy Nỗ… đất vị trí mặt đường lớn đang được chào bán 170-220 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm 2023 mức giá chỉ dao động 130-160 triệu đồng/m2.

Lý giải về mức tăng nóng này, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Housing Trần Minh Tiến cho rằng, đà tăng giá của đất nền Hà Nội có được nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá đất. Bên cạnh đó, một trong những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) là siết chặt việc phân lô bán nền, trong khi nguồn cầu vẫn khá cao, khiến giá đất nền tăng lên. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất tăng không đồng thời trên tất cả khu vực mà phần lớn tập trung ở những nơi có quy hoạch hoặc thông tin quy hoạch mang tính định hướng.

Một số chuyên gia bất động sản nhận định, nhờ lợi thế từ những thông tin liên quan đến pháp lý, quy hoạch liên tục được công bố trong thời gian gần đây, đất nền ở những huyện đang trong giai đoạn cuối cùng để lên quận như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm sẽ có mức tăng giá mạnh. Bên cạnh đó, những dự án đại đô thị lớn tại các huyện như Mê Linh, Đông Anh, Đan Phượng… cũng góp phần đẩy giá đất nền lên cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, đất nền có giá thấp hơn 2 tỷ đồng/lô tại một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá từ 5-10%. Giao dịch đất nền vùng ven trong những tháng gần đây bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tăng khoảng 5-10% so với đáy. Cá biệt, tại khu vực phía Bắc, một số vùng ven Hà Nội có dấu hiệu "sốt" cục bộ, giá tăng từ 10-20% so với đầu năm. Tuy nhiên, một số khu vực có hiện tượng giao dịch tăng trưởng cục bộ rồi lại đi ngang.

Thị trường xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi “săn” đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Bên cạnh đó, hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương, đặc biệt là các thị trường phía Bắc ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Nhà đầu tư “ôm” tiền tỷ đi ăn đất

Theo quan sát, đất nền ven đô đang có sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư. Những tháng gần đây khu vực Hòa Lạc, Sóc Sơn, hay Mê Linh liên tục đón từng tốp nhà đầu tư lên khảo giá, tìm mua đất. Tuy nhiên theo tiết lộ từ một môi giới có 10 năm kinh nghiệm tại Mê Linh thì khách chủ yếu hỏi han, giao dịch không nhiều.

"Khu vực Mê Linh, Sóc Sơn dù mặt bằng đang còn rẻ nhưng vướng ở pháp lý. Hầu hết các nền đất tại Mê Linh đang vướng quy hoạch 1/500 phải chờ phê duyệt, khách mua hiện tại thường dừng ở các hợp đồng góp vốn hoặc giấy tờ vi bằng khiến các nhà đầu tư không mặn mà vì rủi ro. Tương tự, đất Sóc Sơn cũng nhập nhằng về pháp lý và sổ đỏ khiến các nhà đầu tư dù thấp hấp dẫn nhưng vẫn chưa xuống tiền", môi giới này biết.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã quyết định xuống tiền mua lô đất nền diện tích 100m2 tại huyện Hoài Đức với mức giá 6,5 tỉ đồng/lô, tương đương 65 triệu đồng/m2.

Người này chia sẻ thêm, với số tiền khoảng 6-7 tỉ đồng, gia đình anh chỉ có thể mua thêm được 1 căn chung cư ở trung tâm Hà Nội. Trong khi đó, nếu về các huyện vùng ven Hà Nội mua đất, anh Thường có nhiều lựa chọn hơn vì phân khúc đất nền ở đây vẫn khá rẻ.

"Do có tiền nhàn rỗi nên tôi đã quyết định chốt mua mảnh đất rộng 100m2 người bạn đang rao bán ở xã Vân Canh (huyện Hoài Đức). Việc quyết định mua đất nền ở huyện ngoại thành thay vì mua căn hộ chung cư trong nội đô, gia đình tôi cũng xác định đây là khoản đầu tư lâu dài, chờ đợi thời điểm đất nền tăng giá sẽ bán chốt lãi" – nhà đầu tư này nói.

Theo Batdongsan.com.vn dự báo, chu kỳ tăng giá của đất nền có thể sớm hơn, dự kiến phân khúc này có thể bước vào chu kỳ tăng giá từ quý II/2024. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn -nhận định, quy định siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 sẽ tác động nhiều đến thị trường đất nền, nhất là nguồn cung mới.

Theo đó, khả năng cao đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh nguồn cung sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền lại khó đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt Nam vẫn rất chuộng loại hình này. Nhiều nhà đầu tư cũng muốn nắm bắt xu hướng và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Đánh giá về xu hướng đầu tư vào đất nên ven đô, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường đất nền tại các điểm nóng quy hoạch như Đông Anh, Gia Lâm, hoặc những khu vực xung quanh Vành đai 4 hiện nay vẫn nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư. Đáng chú ý, giá đất nền ở vùng ven Hà Nội thời gian gần đây đang dần ổn định trở lại, tăng nhẹ 3 - 5%. Đây là điều trái ngược so với thời điểm quý I/2024, khi giá đất nhiều nơi tăng vọt 20 - 40%.