Diễn biến trái chiều
Theo Knight Frank Việt Nam, trong khi TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự phục hồi rõ nét ở cả phân khúc nhà ở và văn phòng nhờ nhu cầu thuê cao từ các doanh nghiệp logistics, thì Hà Nội lại đứng trước nguy cơ dư cung văn phòng, dù phân khúc căn hộ vẫn giữ được sức hấp dẫn nhờ thiết kế sáng tạo và mô hình nhà ở mới.
Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng tiếp tục là điểm sáng nhờ nhu cầu thuê tăng mạnh từ ngành logistics và công nghệ thông tin. Giá thuê tuy giảm nhẹ trong quý III, nhưng tỷ lệ lấp đầy được cải thiện rõ rệt. Cụ thể, văn phòng hạng A có giá 59,9 USD/m²/tháng (giảm 1,5% theo quý) và hạng B ở mức 33,2 USD/m²/tháng (giảm 0,5%). Các chính sách thuê linh hoạt hơn, như giảm giá hoặc kéo dài thời gian miễn phí thuê, đã giúp tỷ lệ lấp đầy tăng lên 87%.
Trong khi đó, tại Hà Nội, bức tranh thị trường có phần khác biệt. Giá thuê văn phòng hạng A giữ ở mức 35,6 USD/m²/tháng (giảm 1,1%), trong khi hạng B đạt 19,7 USD/m²/tháng (tăng 0,5%). Quý III ghi nhận nguồn cung mới 27.860 m² từ dự án Pearl Tower (Mỹ Đình), nâng tổng diện tích văn phòng của thủ đô lên gần 2 triệu m². Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ ròng giảm 66%, chỉ còn 6.300 m², cho thấy dấu hiệu chững lại về nhu cầu.
Theo ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, điểm sáng đáng chú ý là các tòa nhà đạt chứng nhận xanh (green-certified buildings) đang trở thành lựa chọn ưu tiên của khách thuê, chiếm hơn 80% các giao dịch chuyển văn phòng tại cả hai thành phố. Điều này phản ánh rõ xu hướng “hướng đến chất lượng - flight to quality”, khi doanh nghiệp chú trọng hơn đến không gian làm việc bền vững, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo nguy cơ dư cung dài hạn ở Hà Nội. Khu vực Tây Hồ Tây dự kiến sẽ cung cấp thêm 600.000 m² diện tích văn phòng cho thuê đến năm 2030, gây áp lực lớn lên thị trường nếu nhu cầu không tăng tương ứng.
Lực cầu mạnh dù giá cao
Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group ghi nhận, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động với nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so cùng kỳ 2024 nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023-2025.
Nguồn cung mở mới của Hà Nội tập trung chủ yếu ở khu đông và khu tây, nổi bật là Văn Giang (Hưng Yên) – chiếm 11% tổng lượng mở bán, cùng các dự án quy mô lớn như Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao hay Masteri Trinity Square... Khu tây vẫn giữ vai trò đầu tàu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm khoảng 36% nguồn cung mới.
Trong khi đó, Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua.
Giá căn hộ trung bình tại cả hai đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh, đều trên 20% so cùng kỳ 2024. Cụ thể tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m² (tăng 23%) còn Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m² (tăng 21% so cùng kỳ). Riêng các dự án mở mới trong quý III/2025 đã tiệm cận 108-131 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng ở nhóm sản phẩm cao cấp.
Ông Trần Minh Tiến cho biết, theo tính toán của One Mount Group, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu đồng-1,3 tỷ đồng/năm) cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85-95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.
Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Mặc dù giá bán cao, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý III/2025 vẫn đạt mức ấn tượng: 93% tại Hà Nội và 80% tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội (tăng 6,3% so cùng kỳ 2024) và 5.300 căn ở Thành phố Hồ Chí Minh (tăng 65,2% so cùng kỳ 2024).
Nhiều dự án tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy lực cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, nhất là với những dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.