Nhà giá rẻ “cạn cung”
Trong bối cảnh, hàng triệu người dân thu nhập thấp và trung bình đều khát khao được sở hữu nhà thì nguồn cung phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội gần như cạn kiệt.
Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, thứ nhất, chi phí đầu vào tăng cao. Dù giá bất động sản trong hai năm gần nhất vừa qua ghi nhận có dấu hiệu giảm nhưng phải thừa nhận một thực tế, trong chu kỳ phát triển trước của bất động sản từ khoảng năm 2014-2020 đã khiến giá nhà đất neo ở mức cao.
Điều này kéo theo việc chi phí đầu tư, triển khai xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản vô cùng tốn kém. Từ việc mua đất, nguyên vật liệu, nhân công… đồng loạt tăng dựng đứng thì rất khó để giảm giá bất động sản thành phẩm.
Thứ hai, tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản bị kéo dài, mất rất nhiều thời gian để được tháo gỡ. Từ giai đoạn sở hữu đất chủ đầu tư còn phải xin giấy tờ phê duyệt của các cấp chính quyền, chưa kể lên phương án đền bù giải phóng mặt bằng… khiến việc hoàn thiện pháp lý của một dự án bị kéo dài nhiều năm trời.
Đặc biệt đối với doanh nghiệp đặc thù như bất động sản đa số đều sử dụng đòn bẩy tài chính cao, việc vay nợ từ các kênh trái phiếu, ngân hàng là rất lớn. Trong khi dự án bị kéo dài do pháp lý chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp vẫn phải “gánh” số tiền lãi khổng lồ từ vay nợ. Tất cả những khoản đính kèm trên đều sẽ cấu thành vào giá sản phẩm sau khi được hoàn thiện.
Do đó, rất khó để doanh nghiệp hạ giá thành sản phẩm xuống mức thấp hoặc phù hợp với khái niệm “vừa túi tiền” theo đại đa số mong muốn của người dân, nhất là trong bối cảnh hiện nay khi chi phí bỏ ra đã neo ở mức rất cao.
Trong khi nguồn cung nhà giá rẻ phục vụ nhu cầu ở thực đang khan hiếm thì có một thực tế là các nhà đầu tư hình như đang mặn mà với việc phát triển các phân khúc nhà phố hạng sang, chung cư cao cấp....
Nhìn nhận về điều này, ông Thắng cho rằng, việc ách tắc pháp lý xảy ra đồng bộ trên hàng nghìn dự án khắp cả nước khiến số lượng dự án đủ điều kiện ra mắt trong những năm gần đây rất ít, chỉ nằm ở một vài phân khúc nhất định. Do số lượng dự án ít mà lại có mức giá hợp lý thì tốc độ bán hàng chắc chắn sẽ rất nhanh, giao dịch sôi nổi khiến chúng ta dễ nhầm tưởng chỉ những dự án giá rẻ mới được người dân quan tâm.
Ngoài ra đối với một số chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã có định vị cho mình ngay từ đầu là phát triển phân khúc nhà phố, nhà giá trị cao và có chiến lược dài hạn để phát triển phân khúc này nên dù rất muốn phát triển thêm các phân khúc giá trị thấp hơn đáp ứng nhu cầu thị trường, nhưng họ vẫn phải chấp nhận theo đuổi định hướng ban đầu.
Đồng thời, để giải quyết bài toán thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, theo ông Thắng, điều quan trọng nhất là giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý cho dự án, rút ngắn thời gian thủ tục hành chính để doanh nghiệp nhanh chóng triển khai xây dựng. Đặc biệt các bộ luật vừa được sửa đổi bổ sung chắc chắn sẽ tác động tích cực ngay lập tức tới nguồn cung trên thị trường sau khi được chính thức thi hành.
Thứ hai, cần xem xét lại chi phí sử dụng đất cũng như nên có thêm các chương trình hỗ trợ về thuế cho doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Thứ ba, Việt Nam nên xem xét xây dựng thêm quỹ phát triển nhà ở dành cho người sở hữu nhà lần đầu giống như Singapore.
Và cuối cùng, tại nước ta nên kiến tạo thêm nhiều quỹ đất sạch và đem đi đấu giá để doanh nghiệp tiếp cận đất được dễ dàng.
Nhiều người “săn” chung cư không sổ hồng
Trong khi nhu cầu sở hữu căn nhà của người dân ngày càng cao thì nguồn cung phân khúc vừa túi tiền lại hạn chế khiến nhiều người chuyển hướng sang mua chung cư không có sổ hồng bất chấp những rủi ro.
Theo báo cáo thị trường bất động sản mới đây của PropertyGuru oViệt Nam, thị trường địa ốc tại Hà Nội có dấu hiệu "hạ nhiệt" sau những tháng đầu năm, nhất là thị trường căn hộ chung cư ở khu vực này. Cụ thể, trong tháng 4/2024, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư Hà Nội đã giảm 23% so với tháng 3 sau hơn một quý tăng liên tục.
Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán loại hình này vẫn không có dấu hiệu đi xuống. Trong tháng 4 vừa qua, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.
Trong khi đó, các căn hộ tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng đang được rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá chung của khu vực. Nhờ giá thành rẻ, để tiết kiệm ngân sách mà những người có tài chính hạn hẹp vẫn chấp nhận rủi ro để mua căn hộ loại này.
Lý giải sức hút của loại hình này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguyên nhân là bởi nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng, cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản ngày càng mất cân đối.
Hiện những căn hộ chung cư giá 30 triệu đồng/m2 đã “biến mất” khỏi thị trường, trong khi đó, giá nhà chung cư lại ở mức quá cao, dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở không có khả năng tiếp cận.
Có thể nói, mặc dù chung cư không có sổ hồng có lợi thế về giá song pháp lý không rõ ràng nên sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, khi công chứng thì hai bên cần phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư. Bởi có một số trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.