Lý giải sức hút?
Theo báo cáo của DKRA Group, trong nửa đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm, chủ yếu do những vướng mắc về pháp lý và chi phí đầu vào tăng cao. Giá bất động sản ở trung tâm và khu vực nội đô đã lên tới mức quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là người mua ở thực.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định: “Chúng ta đang chứng kiến một làn sóng dịch chuyển dòng vốn từ TP HCM ra các khu vực lân cận. Khi giá đất ở TP.HCM neo cao và thanh khoản kém, nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm cơ hội ở nơi khác – nơi có giá mềm hơn và tiềm năng sinh lời trong trung hạn”.
Thực tế, Số liệu từ các sàn giao dịch lớn tại TP.HCM cho thấy, trong quý II/2025, tỷ lệ quan tâm đến bất động sản tại khu vực ngoại thành và các đô thị giáp ranh TP.HCM đã tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, các dự án mới tại Thủ Đức, Cần Giuộc (Long An), Dĩ An (Bình Dương) cũ ghi nhận lượng đặt cọc giữ chỗ vượt kỳ vọng, dù chưa mở bán chính thức.
Theo ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền rẽ hướng ra vùng ven và đô thị vệ tinh. Bởi khi các tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, sân bay Long Thành… được đẩy nhanh tiến độ thì cũng là lúc nhà đầu tư định vị lại thị trường.
Họ tìm kiếm những khu vực chưa tăng giá quá mạnh nhưng có khả năng bứt phá nhờ hạ tầng. Điều này lý giải vì sao thị trường TP.HCM chưa thật sự ấm lên, mà các vùng phụ cận đã sôi động trở lại.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định, xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh là điều tất yếu trong bối cảnh hạ tầng giao thông kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Đây sẽ là “điểm đến” của dòng vốn đầu tư trong trung và dài hạn, nhất là khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, giá nhà neo cao, còn nhu cầu nhà ở thực không ngừng gia tăng.
“Hạ tầng chính là yếu tố cốt lõi đang tái định hình lại bản đồ phát triển các dự án bất động sản. Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều dự án quy mô lớn ở xa trung tâm được phát triển nhờ được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai và đường cao tốc”, ông Kiệt nói, đồng thời đưa ra dự báo, nguồn cung trong thời gian tới sẽ chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ - vốn là loại hình được ưa chuộng - hiện không còn nhiều sản phẩm mới trong nội đô, mà tập trung chủ yếu ở các khu đô thị vệ tinh.
Cơ hội để bất động sản vệ tinh bứt phá
Tính từ đầu năm 2024 đến nay, tại TP.HCM, trong khi nguồn cung dự án mới chỉ đếm trên đầu ngón tay, giao dịch chủ yếu trên thị trường thứ cấp, nhưng giá không ngừng tăng cao. Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, rất khó để hy vọng giá nhà đất tại TP.HCM giảm. Vì vậy, những người có nhu cầu thật về nhà ở không nên do dự, chờ giá xuống mới mua vào bởi điều này rất khó xảy ra khi nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng hạn hẹp, chi phí đầu tư tăng cao.
Khi đó, khu vực vệ tinh phía Nam trở thành những “vùng trũng” giàu tiềm năng và đang có cơ hội lớn để bứt phá mạnh mẽ trong giai đoạn 2025–2026. Một yếu tố nữa giúp bất động sản vệ tinh TP.HCM có cơ hội bứt phá là nhu cầu thật đang hiện hữu rất lớn, đặc biệt từ nhóm lao động và chuyên gia đang làm việc tại các khu công nghiệp liên vùng. Bình Dương, Đồng Nai hay Long An đều là các địa phương có tốc độ phát triển công nghiệp cao, kéo theo lượng lớn người nhập cư cần nhà ở.
Ngoài ra, xu hướng sống giãn cách hậu COVID-19 cũng khiến người dân dần dịch chuyển về những khu vực ven đô có môi trường sống xanh, yên tĩnh và chi phí sinh hoạt thấp hơn. Đây là điều mà các khu đô thị vệ tinh có thể đáp ứng tốt hơn so với trung tâm TP.HCM đang ngày càng quá tải.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, trong nhiều năm qua, TP.HCM luôn loay hoay với câu chuyện giá nhà đất không ngừng leo thang làm hạn chế khả năng tiếp cận của người dân. Chính quyền Thành phố đã đưa ra nhiều giải pháp, nhưng vẫn chưa thể “ghìm cương” giá nhà.
“Tuy nhiên, sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, cơ hội đang thực sự mở ra. TP.HCM trở thành một siêu đô thị với không gian phát triển được mở rộng, từ đó hình thành nên các đô thị vệ tinh mới cho xu thế giãn dân. Theo đó, số lượng dự án có thể tăng mạnh và phân bố đều hơn trên toàn vùng, thay vì chỉ tập trung tại TP.HCM như trước”, ông Châu nói.