“Đỏ mắt” truy tìm cũng khó mua được nhà giá rẻ
Thị trường nhà ở tại Việt Nam được chia thành nhiều phân khúc, bao gồm: siêu sang, hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân từng chiếm đa số và là trọng tâm chính trên thị trường. Tuy nhiên, theo dữ liệu từ CBRE, tỷ lệ căn hộ bình dân đã giảm mạnh.
Tại Hà Nội, căn hộ bình dân chiếm tới 58% nguồn cung vào năm 2013, nhưng đến giai đoạn 2013-2018, tỷ trọng này đã giảm xuống còn 19% và gần như biến mất vào năm 2023.
Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại TP. HCM. Năm 2013, căn hộ bình dân chiếm hơn 40% tỷ trọng nhà ở, nhưng chỉ sau 5 năm, tỷ trọng này đã giảm một nửa và đến năm 2023, không còn hiện diện trên thị trường.
Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự mất cân đối trong nguồn cung nhà ở trở nên rõ rệt vào năm 2023, khi các sản phẩm nhà ở bình dân gần như biến mất tại hai đô thị lớn nhất cả nước. Tỷ trọng của phân khúc này đã giảm từ 30% vào năm 2019 xuống còn 6% trong năm 2023, chỉ còn xuất hiện ở các thị trường tỉnh lẻ hoặc dự án nhà ở xã hội.
Hiện tại, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang thay đổi mạnh mẽ. Ngay cả những căn hộ chung cư phân khúc trung cấp, với giá từ 40-50 triệu đồng/m², cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP. HCM.
Sau "cơn sốt" chung cư trong nửa đầu năm 2024, một mặt bằng giá mới đã hình thành, với mức giá từ 50-70 triệu đồng/m². Giá nhà tăng vọt, biến hai thành phố này trở thành một trong những nơi có giá bất động sản đắt đỏ và khó tiếp cận nhất thế giới.
Căn hộ hạng sang đang dần áp đảo thị trường
Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội trong năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn so với thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% so với năm 2019, thời kỳ trước Covid-19.
Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50-80 triệu đồng/m², chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần, chiếm khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và khoảng 68% trong năm 2025.
Đặc biệt, năm 2025 sẽ chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc hạng sang (80 - 230 triệu đồng/m²) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m²) dự kiến chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.
Báo cáo thị trường nhà ở quý II/2024 của JLL Việt Nam cho thấy, số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao cấp trong quý này đạt 1.722 căn, tăng 59,6% so với quý trước.
Nhiều dự án đã bán hết hàng tồn kho, tuy nhiên, một số dự án có thời gian chào bán trước khi bàn giao kéo dài lại ghi nhận sức mua chậm, do tâm lý cẩn trọng của người mua khi chưa thấy triển vọng bàn giao rõ ràng.
Về giá bán, báo cáo của JLL cho biết, kết thúc quý II/2024, giá trung bình của căn hộ cao cấp đạt mức 2.826 USD/m², tăng nhẹ 0,6% theo quý. Các dự án mới ra mắt với giá cao đã bù đắp cho sự thiếu hụt của các dự án cũ trong giỏ hàng sơ cấp, giúp duy trì sự ổn định về giá. Chính sách bán hàng trong quý cũng thay đổi, không còn chiết khấu thanh toán tiến độ mà chủ yếu áp dụng chiết khấu cho thanh toán nhanh một hoặc hai lần, hoặc hỗ trợ lãi suất vay.
Dự báo triển vọng cho hai quý cuối năm, JLL ước tính sẽ có khoảng 900-1.100 căn hộ cao cấp được ra mắt, chủ yếu từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group.
DKRA Group cũng đưa ra dự báo tương tự, cho rằng phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân sẽ dẫn dắt nguồn cung mới tại các thị trường tỉnh lẻ giáp ranh.