Tại một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã thẳng thắn chỉ ra những bất cập trong cách xây dựng bảng giá đất theo “giá thị trường”. Theo ông, hiện nay chưa có sự phân định rạch ròi giữa giá đất sơ cấp (giá ban đầu do Nhà nước quy định) và giá đất thứ cấp (giá giao dịch thực tế trên thị trường). Hệ quả là một số khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật hoặc xã hội tương xứng nhưng vẫn bị áp mức giá cao, khiến giá đất “ảo” dần trở thành “chuẩn mực”.
“Thực trạng này không chỉ làm gia tăng gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp, mà còn đẩy giá bất động sản lên cao, khiến người dân càng thêm khó tiếp cận nhà ở”, ông Đính nhấn mạnh.
Giá đất – điểm nghẽn làm méo mó thị trường
Từ góc độ nhà phát triển dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), kiêm Chủ tịch CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) – chia sẻ trải nghiệm thực tế tại một dự án ở Hà Nội. Ông cho biết, cùng một khu vực nhưng chỉ trong vài quyết định giao đất, giá đất đã tăng liên tục. Cụ thể: lần giao đất đầu tiên (7 ha), doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong 30 ngày; đến lần thứ hai (8,4 ha), giá đã tăng 20%; và lần thứ ba (6,7 ha) lại tiếp tục tăng thêm 20%.
“Chi phí tăng lên theo cách bất hợp lý như vậy đang trở thành một trong những rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư”, ông Hiệp nói.
Theo ông, việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất hàng năm thay cho “giá đất cụ thể” là một bước tiến. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải có hệ số điều chỉnh minh bạch, rõ ràng. Ông dẫn chứng: có dự án từng bị áp hệ số giá đất gấp 2,8 lần bảng giá ban hành – một mức chênh lệch khó lý giải nếu không có tiêu chí cụ thể.
“Nếu không có chuẩn mực rõ ràng, việc áp dụng hệ số sẽ rất tùy tiện, khiến doanh nghiệp khó đoán định và tiềm ẩn nhiều rủi ro”, ông Hiệp cảnh báo.
Sửa Luật Đất đai: Cơ hội gỡ vướng, nhưng phải thực chất
PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, chuyên gia kinh tế đất, cũng bày tỏ quan ngại về khoảng cách quá lớn giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch trên thị trường. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, điều này gây khó khăn cho người dân trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì nghĩa vụ tài chính bị tính theo bảng giá quá cao. Vừa ảnh hưởng đến sinh kế của người dân, vừa làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư.
Theo ông Thọ, chính sách tài chính đất đai cần được xây dựng sao cho người dân có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính một cách hợp lý, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển. Một giải pháp then chốt là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại – nơi các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ địa chính được số hóa và đồng bộ. Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý, mà còn tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực.
Về phía cơ quan quản lý, ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) – cho biết, Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ tập trung tháo gỡ một số “nút thắt” lớn. Trong đó có các nội dung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư.
Đáng chú ý, Bộ sẽ đề xuất bổ sung các trường hợp được thu hồi đất ngoài những quy định hiện hành, nhằm tạo sự linh hoạt cho cả người dân và doanh nghiệp. Ngoài ra, cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng sẽ được điều chỉnh theo hướng phân quyền mạnh hơn, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Ông Tuấn cũng thừa nhận, quá trình thực thi Luật Đất đai 2024 vẫn còn nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất. “Chúng tôi đang cân nhắc các phương án bồi thường sao cho hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi của người dân, từ đó giảm khiếu nại và tạo sự đồng thuận trong xã hội”, ông chia sẻ.