TS Sử Ngọc Khương: “Thị trường bất động sản đã bước qua vùng đáy”

Thị trường đã “qua đáy”

Dù còn nhiều thách thức, tuy nhiên từ con số thống kê về tăng trưởng ngành bất động sản đã cho thấy, ngành này dường như đã thiết lập và đã đi qua "vùng đáy".

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), "vùng đáy" khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I/2023 và kể từ sau đó thị trường dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023 cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi.

Đồng quan điểm, trong một chương trình Landshow mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhìn nhận giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua.

Vào năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước cũng như Bộ Xây dựng và các bên liên quan giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề về nguồn vốn để các nhà phát triển bất động sản có thể tiếp tục thực hiện các dự án.

Thứ hai, là chỉ đạo Bộ Xây dựng cũng như các bên liên quan trong việc tháo gỡ những khó khăn về mặt pháp lý của thị trường bất động sản.

“Chúng ta thấy rằng, đầu năm 2024 một loạt dự án đã được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, giống như nắng hạn gặp mưa rào, thì một vài cơn mưa cũng đã giúp thị trường bình ổn trở lại. Đặc biệt là giai đoạn sau trước và Tết Nguyên đán 2024 khoảng 5 - 10 dự án ở TP.HCM đã được đưa ra chào bán và nhận được sự đón nhận của thị trường rất lớn bởi vì nhu cầu cao”, ông Khương nói.

Hiện tại, mới chỉ điểm bắt đầu của sự phát triển, song chúng ta cũng đang kỳ vọng thị trường và quan sát trong thời gian tới xem mức độ hồi phục của thị trường như thế nào.

Trên thị trường đang có một thách thức lớn đó là nguồn cung mới gần như không có trong khi nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân ngày một tăng cao. Lý giải về điều này, ông Khương cho rằng nguyên nhân thứ nhất là về quỹ đất. Việc phát triển quỹ đất ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển khu đô thị luôn bài toán đau đầu của các nhà làm quy hoạch, các nhà làm chính sách và các nhà làm quản lý.

Thứ hai là những vấn đề về phê duyệt dự án hay thủ tục pháp lý để thực hiện dự án cũng gặp nhiều khó khăn.

“Thứ ba, đối với các doanh nghiệp bất động sản chúng ta phải thẳng thắn với nhau rằng nguồn vốn luôn là huyết mạch của doanh nghiệp bất động sản. Bởi vì đầu tư một dự án bất động sản tốn rất nhiều nguồn lực, trong đó nguồn lực tài chính luôn đóng một vai trò rất quan trọng đối với nhà phát triển bất động sản. Do vậy, khi có sự điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước, ngay lập tức các doanh nghiệp bất động sản, kể cả người mua cũng sẽ gặp những khó khăn”, TS Sử Ngọc Khương chia sẻ.

Quỹ đất của chúng ta để quy hoạch từ đây đến 2030-2050 với dự báo dân số ở TP. HCM và Hà Nội là bài toán nhà ở rất lớn. Thứ hai, chúng ta giải quyết các thủ tục pháp lý như thế nào? Và cũng mừng rằng trong thời gian vừa qua thì Ủy ban Nhân dân Thành phố được trao quyền tự chủ cũng là khá nhiều. Tuy nhiên nó cũng còn bị hạn chế bởi luật, điều mà chúng ta phải nhìn là các nhà quản lý nhà nước cũng rất đau đầu trong việc này.

Thứ ba, đâu là nguồn lực cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể thực hiện được? Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khi thực hiện một dự án từ lúc đi mua đất làm quy hoạch, làm các thủ tục pháp lý cho đến bán hàng là một thời gian rất dài. Do vậy, nguồn vốn, bài toán tài chính, kế hoạch tài chính luôn là điều trăn trở của các doanh nghiệp bất động sản.

Năm 2024 là năm “bản lề”

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế và liên quan trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế. Thị trường đang có nhiều yếu tố tác động tích cực, mang đến kỳ vọng ổn định. Trong đó, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua với nhiều quy định mới, đang được kỳ vọng tạo điều kiện để các chủ thể trên thị trường lấy lại niềm tin, chung tay thúc đẩy sự phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết dù còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024, nhưng những rào cản được tháo gỡ hiện nay chính là những viên gạch xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.

"Về tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP. HCM", ông Hoàng Hải đánh giá.

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ khởi sắc rõ hơn từ cuối năm 2024 nhờ các yếu tố như: 3 dự luật liên quan trực tiếp đến bất động sản được thông qua; mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ;...

Trong những tháng còn lại của năm 2024, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, đặc biệt là vẫn lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản thời gian tới, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường sẽ trở lại bình thường vào năm 2025 (do có độ trễ chính sách) nếu được tiếp sức bằng một số động lực.

Thứ nhất, Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thứ hai, Quốc hội dự kiến xem xét hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”.

Thứ ba, các bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.