TP.HCM: Chưa có chính sách phù hợp để doanh nghiệp “mặn mà” cải tạo chung cư cũ

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, nhiều chung cư cũ, hư hỏng đang xuống cấp trầm trọng, trong đó có 15 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, cấp độ nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp) chưa được cải tạo, xây dựng mới khiến hàng ngàn người dân phải sống trong cảnh đi không được, ở không xong.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo trước khi phá dỡ. Ảnh: Tấn Lợi

Từ khi chương trình cải tạo chung cư bắt đầu cho đến nay, thành phố đã cải tạo, sửa chữa 132 chung cư và tiến hành khởi công xây dựng mới 8 chung cư thay thế. Đối với chung cư cấp D có tổng quy mô 989 căn, đến nay, thành phố đã di dời được 473 hộ dân tại 9/15 chung cư. Dự kiến đến năm 2020 sẽ thực hiện cải tạo, sửa chữa và đầu tư xây dựng mới 172 chung cư, chỉ đạt 73% kế hoạch đề ra.

Ông Lê Hòa Bình, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, việc tháo dỡ xây mới thay thế chung cư cũ hiện nay chủ yếu chỉ mới dừng lại ở việc di dời tạm cư cho người dân để đảm bảo an toàn tính mạng. Vẫn còn 5 chung cư cũ cấp D chưa chọn được chủ đầu tư để thực hiện tháo dỡ, xây dựng mới. Cùng với đó là khó khăn trong việc chuẩn bị quỹ nhà tạm cư để phục vụ di dời người dân đang cư trú tại các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Thành phố có quỹ nhà tập trung ở Q.2, huyện Bình Chánh có thể tạm cư nhưng việc di dời các hộ dân ra khỏi địa bàn sẽ ảnh hưởng, xáo trộn đến cuộc sống, sinh hoạt, học hành nên phương án bố trí tái định cư chưa được người dân mặn mà, đồng thuận.

Tại TP.HCM, dự án di dời chung cư cũ kéo dài nhất phải kể đến là cư xá Thanh Đa (Q. Bình Thạnh) có 8 lô chung cư cấp D. Mặc dù có chủ trương di dời, xây mới từ năm 2010 nhưng chỉ mới tháo dỡ được lô IV-VI. Do người dân chưa đồng thuận với chính sách đền bù liên quan đến vấn đề sở hữu căn hộ nên phải mất nhiều thời gian vận động, thậm chí ban hành quyết định cưỡng chế thì thành phố mới hoàn tất việc phá dỡ.

Hiện nay dự án xây mới cư xá Thanh Đa do CTCP Đầu tư Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư nhưng vẫn chỉ mới dừng lại ở việc lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nhưng chưa được cơ quan chức năng phê duyệt.

Tương tự, tại Q.1, chung cư 23 Lý Tự Trọng và chung cư 128 Hai Bà Trưng có một số hộ thuê căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Để thực hiện dự án cải tạo 2 chung cư này, chủ đầu tư đã tự thỏa thuận di dời cho các hộ dân nhưng lại chưa thực hiện bồi thường cho chủ sở hữu các căn hộ này là nhà nước theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101/2015/NĐ-CP) của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND Q.1, vướng mắc hiện nay khi triển khai 2 dự án chung cư nói trên là quận chưa xác định được nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện - một trong những lý do khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà với chương trình cải tạo chung cư cũ là ngoài công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời...

Chẳng hạn, chung cư Trúc Giang (Q.4), sau hàng chục năm mời gọi nhà đầu tư, đã có ít nhất 3 nhà đầu tư được chọn để sửa chữa, di dời chung cư này, nhưng rồi lần lượt bỏ đi và hiện chưa có nhà đầu tư mới. Còn tại chung cư Ngô Gia Tự (Q.10) cũng trong tình trạng không có nhà đầu tư quan tâm, dù đây là chung cư cấp D nằm trong diện di dời khẩn cấp.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, khi cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm khách hàng. Thứ nhất, là những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ. Thứ hai, là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù... lợi nhuận thu về rất ít.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân chủ yếu khiến các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư là do chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Ngoài ra, khó khăn nữa trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Luật quy định phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo, nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị, thay vì phải được sự đồng thuận của 100% cư dân, chỉ nên quy định khoảng 80% đồng thuận là có thể triển khai dự án. Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trước những vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng lại thay thế nhà chung cư cũ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Khánh Chi

Nên đọc

TP.HCM quyết tâm phá dỡ chung cư cũ để xây mới trong năm 2020

TP.HCM giao UBND cấp quận khẩn trương có phương án di dời cư dân ở chung cư cũ

TP.HCM: Cải tạo chung cư cũ vẫn giậm chân tại chỗ

Xây mới chung cư cũ vẫn còn gian nan