TP.HCM: Ách tắc đất công xen cài, thiệt hại hàng trăm ngàn tỷ đồng

Tại TP.HCM, hiện có hàng trăm dự án nhà ở đang chậm tiến độ, tạm dừng hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác trong các dự án. Đây cũng là nỗi băn khoăn, lo lắng của các doanh nghiệp có dự án bất động sản có quỹ đất công xen cài rải rác phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra về pháp lý trên địa bàn TP.HCM.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tỷ lệ đất công xen cài hiện chỉ chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích của các dự án. Chằng hạn, tại dự án Trung tâm Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp Sunshine Apartment (tên thương mại là Đức Long Golden Land) tại phường Tân Thuận Tây, Q.7 do CTCP Đầu tư - Xây dựng Vạn Gia Long làm chủ đầu tư có gần 7.000m2 đất công, chiếm gần 70% diện tích dự án.

Năm 2008, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long thực hiện dự án trung tâm thương mại - căn hộ tại khu đất có diện tích 7.530 m2 thuộc phường Tân Thuận Tây, Q.7. Đến năm 2014, Công ty có văn bản xin mở rộng quy mô diện tích từ 7.530 m2 lên hơn 11.623 m2 và đã được UBND TP.HCM công nhận là chủ đầu tư dự án.

Đến ngày 12/10/2017, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Vạn Gia Long được sử dụng khu đất trên với diện tích hơn 10.691 m2, trong đó, giao Công ty Vạn Gia Long 6.641 m2 đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. Công ty tiếp tục xin công nhận thêm diện tích hơn 872 m2, nhưng chưa được chấp thuận. Đến tháng 2/2018, dự án ngừng hoạt động cho đến nay, do vi phạm về thi công tại vị trí chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

Theo lãnh đạo Công ty Vạn Gia Long, dự án bị dừng thi công cũng do một phần có đất thuộc rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý. Các bước pháp lý tiếp theo của dự án đều yêu cầu giải quyết vấn đề đất công xen kẹt, điều này đã ảnh hưởng đến hoạt động triển khai dự án.

Tương tự, dự án Green Star Sky Garden, phường Phú Mỹ, Q.7 do CTCP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, dù UBND TP.HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty làm chủ đầu tư dự án nhưng do vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài nên chưa được UBND Thành phố ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Một dự án khác tại phường Phú Thuận, Q.7, TP.HCM có diện tích hơn 77.300 m2, dù chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công, gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án nhưng cũng không thể giải quyết thủ tục pháp lý, khiến dự án chưa thể đóng tiền sử dụng đất nên chưa được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo.

Theo HoREA, Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 19/12/2020 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất đối với phần diện tích đất Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, đã mở ra hướng xử lý đối với phần đất công xen kẹt trong các dự án đầu tư trên địa bàn TP.HCM. Trong đó, quy định cho phép được giao, cho thuê những thửa đất này trong các dự án, thay vì phải đấu giá như trước, được xem là cứu cánh về thủ tục cho các dự án có đất công xen cài.

Tuy nhiên, trong Văn bản số 2594/UBND-DA do Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan ký, gửi Văn phòng Chính phủ về rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật gây vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh, đã nhắc đến việc chưa ban hành thông tư hướng dẫn Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khiến địa phương không thể triển khai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trên địa bàn Thành phố hiện có ít nhất 126 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra về pháp lý. Ngoài 126 dự án nhà ở thương mại đang ách tắc tại TP.HCM được Hiệp hội thống kê, có thể còn có nhiều dự án khác trong cảnh tương tự, do từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng 100% đất ở đã không thể nộp hồ sơ.

Cũng theo ông Châu tính toán, chỉ tính riêng 126 dự án nhà ở bị ách tắc nêu trên, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Hệ quả là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư), thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 12.600 tỷ đồng (thuế suất 10%). Nếu doanh nghiệp đạt lợi nhuận 20%, tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế suất 20%) khoảng 5.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp phải trả lãi vay lên đến 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Với những vướng mắc trên, UBND TP.HCM đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm ban hành thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án. Theo UBND TP.HCM, hầu hết các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hiện nay theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do Nhà nước trực tiếp quản lý nằm xen cài trong dự án.