Tồn kho bất động sản: Phần chìm của tảng băng nổi

Bội thực dự án mới

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2015, đơn vị này đã thẩm định trình UBND Thành phố 78 dự án phát triển khu đô thị, nhà ở mới. Trong đó, có 31 hồ sơ công nhận chủ đầu tư, diện tích sàn xây dựng tăng trên 5,9 triệu m2, tổng mức đầu tư dự kiến tăng trên 14.000 tỷ đồng. Ngoài ra, có 47 hồ sơ chấp thuận đầu tư, diện tích sàn xây dựng tăng 1,9 triệu m2, quy mô tăng 16.836 căn hộ chung cư, 1.531 nhà ở riêng lẻ, với tổng mức đầu tư khoảng 61.000 tỷ đồng. Số dự án đã khởi công là 325, trong đó có 97 dự án đang ngưng thi công, đang tiếp tục thi công xây dựng có 228 dự án, quy mô diện tích đất là 1.931ha gồm 146.091 căn hộ.

Năm 2015, Công ty Savills ước tính tại TP.HCM, nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ tăng tới 32% so với năm 2014, nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ có thêm 448.000 m2 từ 24 dự án trong 5 quý tới. Đặc biệt, trong 2 năm 2016-2017, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung khổng lồ với 70.100 căn hộ, 53.700 căn biệt thự và nhà liền kề.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng:” Thị trường BĐS thành phố mặc dù đang trên đà phục hồi khá nhanh nhưng chưa thật sự vững chắc, phát triển chưa đồng bộ. Những yếu tố tác động đến thị trường như quy hoạch, quản lý đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng đô thị chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế; quản lý và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thành phố. Nhìn vào con số thống kê trên đã cho thấy được lượng hàng tồn kho trên thị trường đến thời điểm hiện tại vẫn còn khá cao”.

Hiện nay vẫn còn hơn 1.000 dự án BĐS đang tồn kho vẫn là ẩn số lớn cho thị trường.

Tồn kho từ những dự án căn hộ cao cấp

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 10 năm qua (2006-2015), thị trường BĐS thành phố đã đóng góp nhiều vào sự phát triển kinh tế chung. Theo đó, năm 2006, tổng giá trị sản phẩm trong lĩnh vực xây dựng, BĐS chỉ đạt 25.669 tỷ đồng (12% cơ cấu kinh tế thành phố), nhưng đến năm 2014 con số này đã lên tới 89.460 tỷ đồng (chiếm 17,4%).

Từ chỗ năm 2006 chỉ có 2.600 doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, đến nay đã tăng lên 4.700 doanh nghiệp, trong đó nhiều doanh nghiệp có năng lực về tài chính và kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở quy mô lớn. Tuy nhiên, ông Tuấn cũng chỉ ra những bất cập mà thị trường BĐS hiện đang tồn tại nhiều yếu kém, thiếu ổn định như khi thì nóng sốt, khi thì đóng băng, cung cầu chưa phù hợp với nhu cầu thị trường BĐS. Đặc biệt, đa số hàng tồn kho từ năm 2012 đến nay, đều thuộc phân khúc nhà ở cao cấp có diện tích lớn.

Với con số tồn kho BĐS trên 14.000 căn từ cuối năm 2012, nhưng đến nay chỉ còn 3.402 căn, tức là đã tiêu thụ được 11.088 căn (chiếm 76,6%) do Sở Xây dựng TP.HCM thống kê, nhưng theo ông Châu, đây chỉ mới là khảo sát trên 36 dự án trong số 1.407 dự án trên địa bàn thành phố. Ông Châu cho biết: “Ban đầu các sở ngành liên quan lên kế hoạch sẽ khảo sát khoảng 45 dự án nhà ở, song số liệu báo cáo cuối cùng chỉ là 36 dự án”.

Khi đánh giá về lượng hàng tồn kho BĐS trong thực tế đang có xu hướng gia tăng, ông Châu cho rằng, nhiều dự án BĐS không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. Nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án. Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản lâu nay.

“Vấn nạn lớn nhất cho thị trường BĐS tại TP.HCM là sản phẩm dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang”, ông Châu nói. Hiện trên thị trường vẫn còn rất nhiều sản phẩm nhà ở không bán được, nhất là những dự án có diện tích căn hộ lớn, còn căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 70m2) đều bán rất tốt. Các dự án BĐS tại TP.HCM nhìn chung đều có tính khả thi cao, nhưng do chính sách về điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ vẫn còn cứng nhắc nên không giúp doanh nghiệp giải quyết được đầu ra.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng: “Hiện chưa có một con số thống kê chính thức nào đưa ra được số liệu chính xác TP.HCM có bao nhiêu dự án căn hộ "trùm mền". Tuy nhiên, con số này phải lên tới hàng ngàn căn hộ tồn kho (tiêu chí được chào bán sau khi xong phần móng theo quy định của pháp luật, ước tính lên tới hàng chục nghìn căn hộ). Vì thế, nghịch lý thị trường thiếu nguồn cung trong khi hàng tồn kho chất đống lại đang là một thực tế”.

Nhiều chuyên gia đánh giá câu chuyện tồn kho BĐS sẽ tiếp tục là mối lo của thị trường BĐS tại TP.HCM khi mà nguồn cung trong thời gian tới được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Lợi Lê