Thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ được “rã băng” khi các Luật mới có hiệu lực sớm hơn?

Kỳ vọng từ Luật mới

Mới đây, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) có hiệu lực từ 1/8/2024, tức sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu. Việc Luật về bất động sản có hiệu lực sớm được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hồi phục nhanh chóng.

Theo các chuyên gia đánh giá, các Luật này có vai trò hết sức quan trọng và có sự liên quan mật thiết và có thể ví như chiếc bình thông nhau, sẽ tạo nên những thay đổi lớn về môi trường pháp lý.

Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, việc đề xuất đưa Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ nhằm kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất; đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, phát huy tiềm năng, hiệu quả nguồn lực đất đai. Luật Đất đai mới với nhiều điều khoản có lợi cho người dân và doanh nghiệp, sẽ tháo gỡ những khó khăn trong tiếp cận đất đai cho sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư, góp phần hoàn thành mục tiêu kinh tế - xã hội đã đề ra, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

Trong đó, với Luật Đất đai 2024, nhiều điều khoản có lợi cho người có quyền sử dụng đất (SDĐ) "tháo nút" những tranh chấp đất đai, tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, khởi sắc.

Về những trường hợp thu hồi đất, Điều 79 của Luật Đất đai mới quy định cụ thể 36 trường hợp "thật sự cần thiết" Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng. Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, vì quốc gia, vì an ninh, vì Nhà nước thì Nhà nước có thể thu hồi bằng cơ chế hành chính.

Đối với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), các DN, nhà đầu tư, ngay cả đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về tài chính cần phải thỏa thuận với người SDĐ, thu hồi đất theo cơ chế thị trường. Luật mới cũng bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ từ ngày 01/01 hàng năm được công bố công khai, phù hợp với cơ chế thị trường. Đây là quy định rất quan trọng để bảo vệ người có quyền SDĐ. Luật mới cho phép đất không giấy tờ trước ngày 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp "sổ đỏ”.

Với Luật Nhà ở 2023, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở, đặc biệt NƠXH, kích thích thị trường BĐS vốn vẫn còn rất trầm lắng.

Điểm tích cực đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư NƠXH được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng, thuê đất, giúp gỡ vướng mắc cho các dự án phân khúc này. Nếu sớm có hiệu lực pháp luật, Luật Nhà ở 2023 sẽ gỡ nút thắt chủ đầu tư muốn làm dự án NƠXH phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin miễn các loại tiền và các thủ tục này thường kéo dài khá lâu.

Còn với Luật Kinh doanh BĐS, có 11 điểm mới, đặc biệt hướng đến công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh để khách hàng biết, nhằm tạo sự minh bạch, an toàn. Đặc biệt, Luật Kinh doanh BĐS mới có quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán BĐS hình thành trong tương lai. Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu...

Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai, có ý nghĩa thiết thực với phân khúc nhà ở thương mại. Quy định này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ nhiều dự án "vẽ” ra, ôm tiền của người dân rồi chây ì không chịu xây dựng, chậm tiến độ.

Kỳ vọng thị trường bất động sản “rã băng”

Có thể nói, các luật định được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ thị trường bất động sản vốn đang trầm lắng, một mặt do tình hình kinh tế chậm phục hồi, mặt khác do gặp nhiều vướng mắc, trở ngại về các quy định pháp lý.

Đây là những cơ hội mới và cả những thách thức của thị trường bất động sản khi môi trường pháp lý thay đổi theo hướng hoàn thiện, đồng bộ và chặt chẽ hơn… là điều không chỉ các nhà quản lý mà các nhà đầu tư và người dân đang đặc biệt quan tâm.

Nói về thị trường bất động sản hiện nay, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản từ cuối tháng 4/2022 bắt đầu lao dốc và hiện vẫn có những khó khăn nhất định, tuy nhiên qua theo dõi thị trường, trong khoảng 5 tháng đầu năm 2024 bắt đầu có tín hiệu tích cực hơn nhưng không đồng đều ở các phân khúc.

Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng hiện có 4 thách thức lớn cho thị trường bất động sản. Ngoài vấn đề các cuộc khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu, nguy cơ lạm phát kéo dài… thì còn có các vấn đề như thị trường lệch pha cung cầu về phân khúc giá, thanh khoản thị trường tăng trưởng chậm vì tâm lý của nhà đầu tư bị ảnh hưởng.

Thứ ba về chính sách pháp lý, chủ yếu là vướng mắc trong khâu cấp phép dự án; Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bất động sản sắp có hiệu lực; khâu tính tiền sử dụng đất chiếm đến 60 – 70% các vướng mắc pháp lý dự án. Và cuối cùng là vấn đề nguồn vốn, chúng ta đang giải quyết vấn đề của 5 năm trước khi phải giải quyết áp lực đáo hạn trái phiếu 300.000 tỷ đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý sẽ giúp cho nguồn cung ứng dồi dào, nguồn cung tăng lên thì tự nó sẽ điều chỉnh xu hướng thị trường theo hướng phát triển bền vững.

Chủ tịch HoREA nhận định: "Chúng ta phải kéo được giá nhà hợp lý vì hiện giờ nhà đang neo ở mức giá cao và tăng. Để có thể chuyển hướng sang thị trường bất động sản xanh, sinh thái, sức khỏe, thân thiện môi trường, tích hợp nhiều tiện ích… thì phải có nền tảng pháp lý đồng bộ, thống nhất".

Ông Châu cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng khó khăn đang giảm dần và thị trường sẽ phục hồi cùng với sự cải thiện về môi trường đầu tư, kinh doanh. Các doanh nghiệp không còn tìm cách lợi nhuận đơn thuần về phía mình mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, khách hàng.

Nhận định mặt bằng về giá bất động sản trên thị trường trong thời gian tới, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không phải khi 3 luật mới có hiệu lực thì thị trường bất động sản đang tăng sẽ giảm ngay được, mà muốn giá bất động sản trên thị trường không còn tăng nóng, trở về giá trị thực thì phải thực hiện tổng thể các giải pháp.

Theo ông Tuyến, nếu thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các quy định trong 3 luật này thì giá bất động sản sẽ giảm. Lý do xuất phát từ nhiều yếu tố như thị trường công khai, minh bạch, tăng chính sách, nguồn cung về bất động sản hàng hóa và các giao dịch trên thị trường thuận lợi hơn, giảm các tầng nấc chi phí trung gian...