Sau thời kỳ “sốt nóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang diễn biến thế nào?

Đất nền “lao dốc”

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản.

Trong khi đó, theo số liệu Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, nguồn cung thứ cấp đất nền trong năm 2023 giảm nhiều so với năm trước. Trong đó, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án năm 2023 so với năm 2022 tại Hà Nội giảm khoảng 46,4%, TPHCM giảm 56,3%, Đà Nẵng giảm 44,5%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%.

Bên cạnh đó, tình hình giao dịch đất nền trong năm 2023 cũng trầm lắng. Lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 45,4%. Cũng theo báo cáo trên của Viện Kinh tế xây dựng, việc tổ chức các đợt đấu giá đất nền dự án đã triển khai trở lại tại nhiều địa phương vào quý cuối năm 2023. Tuy giá trúng đấu giá cũng không có nhiều chênh lệch so với giá khởi điểm nhưng đây cũng được coi là tín hiệu tích cực cho thị trường khi sức mua đã có dấu hiệu cải thiện.

Dù có diễn biến ảm đạm nhưng theo Viện Kinh tế xây dựng, tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Nói riêng về diễn biến của đất nền khu vực Hà Nội, năm 2023 là một năm tương đối ảm đạm cả về lượng cung và giao dịch. Mặc dù lượng tin rao bán cắt lỗ là nhiều nhưng vẫn khó có thanh khoản khi đa số nhà đầu chỉ ở mức thăm dò chứ chưa quyết định “xuống tiền”.

Theo khảo sát của thị trường Batdongsan.com.vn, tại các điểm nóng đất nền Hà Nội một thời như Gia Lâm, Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng… tình trạng cắt lỗ đất nền không còn xuất hiện ồ ạt như thời điểm 6 tháng đầu năm 2023. Giá đất nền bắt đầu đi ngang từ cuối quý III/2023 đến hiện tại. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường vẫn chậm chạp, chủ yếu đến từ giới đầu tư “săn hàng”, mua gom hàng cắt lỗ.

Mặt bằng giá đất nền Hoài Đức ở các vị trí có thể kinh doanh, đường hai ô tô tránh nhau thuộc Vân Canh, An Thượng, Di Trạch, La Phù, Kim Chung… mức giá trung bình vẫn đang ở mức 60-78 triệu đồng/m2. Các vị trí đất trong làng, ngõ rộng, đường ô tô tránh nhau thuộc Đức Thượng, Đông La, An Khánh, giá rao bán vẫn đang là mức chào bán từ cuối năm 2023, dao động từ 25-45 triệu đồng/m2.

Một khu vực khác của đất nền Hà Nội là đất nền Gia Lâm cũng ghi nhận thực tế đi ngang và giao dịch nhỏ giọt. Đất nền tại Đặng Xá, Kiêu Kỵ, Dương Xá duy trì mức giá 42-51 triệu đồng/m2 trong nhiều tháng nay. Vị trí các mặt tiền đường lớn, kinh doanh sầm uất như Ngô Xuân Quảng, giá vẫn đi ngang ở mức 100-120 triệu đồng/m2.

Đất nền Hà Nội tại Đan Phượng vẫn đang duy trì mức giá 45-55 triệu đồng/m2 với vị trí mặt đường Tân Lập; đất nền mặt đường Tân Hội vẫn đang ở mức giá 50 triệu đồng/m2. Khu vực đất nền Mê Linh thuộc như Hà Phong, Cienco 5… vẫn đang duy trì mức giá 45-55 triệu đồng/m2. Nhìn chung, giá đi ngang và giao dịch của thị trường rất trầm lắng.

“Điểm sáng” đến từ đâu?

Nhìn chung, dù thị trường đất nền Hà Nội vẫn đang trầm lắng nhưng điểm sáng vẫn xuất hiện, dù le lói. Ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, một số giao dịch đất nền đã diễn ra thành công, tập trung ở phân khúc giá dưới 1 tỷ đồng thuộc các quận/huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thạch Thất. Mức giá này hoàn toàn hướng tới nhóm khách hàng mua ở thực hoặc nhà đầu tư có tài chính thấp.

Thị trường đất nền Hà Nội khu vực Hoài Đức ghi nhận một số giao dịch thành công tại các xã An Khánh, Tiền Yên, Song Phương, Đắc Sở với mức giá phổ biến từ 800-900 triệu đồng/nền, diện tích khoảng 30-40 m2. Khách mua đất là người dân sở tại hoặc nhà đầu tư đến từ khu vực trung tâm Hà Nội. Đất nền Đông Anh ghi nhận giao dịch thành công ở phân khúc dưới 1 tỷ đồng thuộc Bắc Hồng, Cổ Loa, Liên Hà, Thụy Lâm với diện tích 40-50 m2.

Đáng chú ý, dấu hiệu tươi sáng còn đến từ một huyện ngoại thành đó là Thanh Oai. Cụ thể, thị trường đất nền Thanh Hà (Thanh Oai) đang ghi nhận cuộc tăng giá mới thời điểm sau Tết Nguyên đán 2024.

Theo đó, các lô shophouse mặt đại lộ, đường trục Tây Nam giá rao bán hiện tại là 140-150 triệu đồng/m2, tăng trung bình 5 giá so với 4 tháng trước đó. Nhiều lô liền kề đã gồm nhà xây sẵn, đường trước nhà 8m đang có giá rao bán khoảng 78-80 triệu đồng/m2, tăng 2-3 giá so với thời điểm cuối năm 2023. Các lô liền kề đường 30m, giá rao bán là 77-84 triệu đồng/m2, trong khi trước đó, vào tháng 11/2023, giá chào báo trung bình ở vị trị này là 75 triệu đồng/m2.

Hiện nay, lãi suất ngân hàng liên tiếp xuống thấp khiến dòng tiền đang dịch chuyển khỏi kênh tiết kiệm, tìm kiếm các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Lượng nhà đầu tư tìm đến đất nền Thanh Hà đang tăng so với trước Tết. Lượng giao dịch đang nhiều lên nhưng không có dấu hiệu ồ ạt.

Một nhà đầu tư tại khu vực Thanh Hà (Thanh Oai) cho biết, so với mặt bằng đất nền Hà Nội ở các khu đô thị đã hình thành hạ tầng thì đất nền Thanh Hà thuộc khu đô thị Thanh Hà đang có mức giá rẻ hơn, chỉ bằng 2/3 so với các nơi khác.

“Nếu so với các khu đô thị Văn Quán, Văn Khê, Nam Cường… thì giá đất nền khu đô thị Thanh Hà chỉ đang bằng 2/3, thậm chí là 1/2 ở các vị trí tương đương. Tất nhiên, về vị trí, tiện ích thì đất nền Thanh Hà chưa thể bằng các khu vực trên. Nhưng trong tương lai, quá trình đô thị hóa sẽ khiến khu vực này phát triển, giá bán vì thế sẽ có tiềm năng tăng cao”, nhà đầu tư này nhấn mạnh.

Chị Thanh, một môi giới đã gắn bó với đất nền Thanh Hà nhiều năm chia sẻ, lượng nhà đầu tư tìm đến thị trường này bắt đầu nhiều lên từ cuối năm và có xu hướng tiếp tục tăng sau Tết. Tuy nhiên, nguồn hàng chuyển nhượng trên thị trường không quá nhiều do nhiều chủ đất có tiềm lực vẫn “găm” hàng, chờ đợi chu kì mới của thị trường bất động sản để bán được giá cao hơn so với hiện tại. Giao dịch sau Tết cũng đang nhiều lên nhưng không bùng nổ hay ồ ạt mà mang tính chất túc tắc.