Hé lộ chu kỳ tăng giá mới của phân khúc đất nền

Thị trương từng bước chuyển mình

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn còn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm).

Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp II, cấp III. Đặc biệt, phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội, TP.HCM. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ xuất hiện tại các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh...

Về tỷ lệ hấp thụ, số liệu của VARS cho thấy, trong năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, với khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công, tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018. Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%, theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%.

“Năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Kể từ tháng 5/2022 cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã phủ bởi “gam màu xám xịt, ảm đạm” khi hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc tạm đóng cửa. Việc này kéo theo hàng ngàn nhân viên môi giới bất động sản phải bỏ nghề, nguyên nhân đến từ sự biến động của biến động tình hình kinh tế thế giới, sự lạc hậu của một số bộ luật liên quan…”, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá.

Tuy nhiên, với những động thái vào cuộc tích cực và liên tục để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, thị trường bất động sản cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, nửa cuối năm 2023, thị trường ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng có diện tích hợp lý, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng thu hút bao gồm kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất… nhưng số lượng dự án căn hộ này không nhiều.

Bà Hằng dự báo, bước vào năm 2024, thị trường còn nhiều thách thức cần phải tiếp tục giải quyết trước khi có sự phục hồi rõ nét. Trong đó, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được sẽ thu hút được lượng cầu mua. Chính phủ/Nhà nước đã và đang làm rất nhiều các biện pháp cần thiết thúc đẩy thị trường.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, các tín hiệu tích cực của thị trường ngày càng rõ nét khi lượng tin đăng bất động sản bán cắt lỗ giảm trong quý cuối năm 2023. Ba quý trước đó, số lượng tin có từ khoá cắt lỗ dao động từ 100 đến 118 điểm thì đến quý IV/2023, số lượng tin có từ khoá cắt lỗ chỉ còn 86 điểm. Giá bất động sản trung bình toàn thị trường tăng nhẹ, đạt mức 6% trên cả thị trường mua bán và cho thuê.

3-5 năm nữa sẽ là kỳ tăng giá mới của đất nền?

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, 9 năm qua (2015 - 2023), đầu tư đất nền có tỷ suất lợi nhuận 166%. Con số này thấp hơn các kênh chứng khoán (203%), vàng (195%) và chung cư (203%). Mặc dù vậy, phân khúc đất nền vẫn có tỷ suất lợi nhuận cao hơn một số kênh đầu tư khác, như kênh gửi tiết kiệm (138%) và ngoại tệ (111%).

Chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.

Sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỷ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, do tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024.

Tuy nhiên, đơn vị này dự báo, ít nhất phải từ quý II/2024 thị trường đất nền mới phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kì tăng giá.

Nhiều chuyên gia cũng dự báo, đến giữa hoặc cuối năm 2024, thị trường đất nền phía Nam có thể bắt đầu phục hồi. Chu kì tăng giá của đất nền sẽ rơi vào 3-5 năm tới. Tuy nhiên, để xảy ra chu kỳ này, cần có sự hội tụ của nhiều yếu tố như cung cầu, thông tin, hạ tầng, dòng vốn… mới có thể tạo ra những cơn sốt đất.

Đồng thời, từ giữa năm 2024 trở đi, khi các nguồn vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ và hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực, có thể mở ra cơ hội cho giá đất tăng mạnh tại những địa điểm đó. Một số hiện tượng sốt đất cục bộ, nhỏ lẻ có thể xuất hiện trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau đó, giá không có xu hướng tăng, thị trường có thể trải qua giai đoạn đi ngang kéo dài vài năm.

Mặc dù gần đây, nhiều dự báo, chu kì sốt đất nền có thể xuất hiện vào giai đoạn 2025-2026. Điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đến nay, đất nền vẫn trầm lắng và dự kiến cuối năm 2024 mới có thể hồi phục nhẹ. Thế nhưng, sự kì vọng của giới đầu tư vào phân khúc này đang khiến tâm lý chờ đợi ngày càng gia tăng.