Quy định diện tích tách thửa tối thiểu 50m2 sẽ đẩy giá đất nền tăng cao?

"Giải nén" cho khu vực nội thành

Hiện nay, Ủy ban Nhân dân (UBND) TP. Hà Nội đang lấy ý kiến Dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách đối với từng loại đất.

Theo đó, thửa đất có toàn bộ diện tích đất ở tại các phường, thị trấn cần đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên, nếu tách thửa sẽ không hình thành lối đi mới.

Quy định này đã nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn từ 30m2 (theo Quyết định số 20/2017 hiện hành) lên 50m2.

Đối với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa được đề xuất là 80m2; các xã vùng trung du là 100m2 (quy định hiện hành là 120m2) trong khi các xã miền núi tối thiểu 150m2.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm bởi Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận.

Báo cáo của Ban Pháp chế Hội đồng Nhân dân (HĐND) TP. Hà Nội, mật độ dân số trung bình của 12 quận hiện là 12.069 người/km2, gấp 4,5 lần trung bình toàn thành phố.

Hiện nay, mật độ dân số phát triển tại các khu vực trung tâm đã đạt 9.570 người/km2, gần gấp đôi dự báo của quy hoạch chung.

Việc quy mô dân số tăng nhanh cùng với mật độ dày tạo áp lực lớn cho hạ tầng kỹ thuật, chính sách an sinh xã hội đặc biệt ở các quận nội thành.

Năm 2024, TP. Hà Nội đặt mục tiêu đạt khoảng 7,1 triệu m2 tổng diện tích sản nhà , trong đó dự kiến chỉ tiêu phát triển nhà ở riêng lẻ là 4,5 triệu m2; nhà ở theo dự án khoảng 2,7 triệu m2.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố dự kiến sẽ đạt 28,8m2/người, tăng nhẹ so với mức trung bình năm 2023.

Theo đánh giá của ông Thịnh, việc đưa ra điều kiện tách thửa tối thiểu chỉ đề xuất nâng tại các phường, thị trấn, trong khi các khu vực ở xã, vùng đồng bằng và miền núi hiện vẫn giữ nguyên sẽ góp phần "giải nén" cho khu vực nội thành, đảm bảo điều kiện sống cần thiết cho người dân.

Đẩy giá đất, nhà ở tiếp tục tăng cao

CEO của EZ Property - ông Phạm Đức Toản nhận định, những lô đất rộng 30-40m2 được xem là những phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân do vừa túi tiền, có thể có nhiều tầng để tăng diện tích sử dụng.

Trong thời gian vừa qua, không hiếm các tình trạng những nhà đầu tư bỏ vốn để mua những lô đất ở với diện tích từ 90-120m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ, bán sang tay để thu lợi nhuận lớn.

Mặc dù vậy, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, các nhà đầu tư buộc phải dành nhiều thời gian, công sức và nguồn vốn để có thể mua được mảnh đất đủ lớn, điều này kéo theo giá của những thửa đất sau khi được tách và phân lô sẽ cao hơn.

Đề xuất mới cùng với quy định siết chặt phân lô bán nền ở một số đô thị loại đặc biệt và loại I, loại II, loại III từ ngày 1/8 có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian ngắn hạn, hạn chế nguồn cung trên thị trường và kéo theo đất phân lô, tách thửa có sẵn cũng sẽ bị đẩy giá lên cao.

Ngoài ra, theo ông Toản, đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo ra áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở đặc biệt giữa bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội tăng mạnh và "neo" cao trong thời gian vừa qua.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân cũng như tránh để tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị.

Theo vị chuyên gia này, việc đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu cần khảo sát kỹ ý kiến của người dân, đặc biệt đối với nhóm ở khu vực các phường, thị trấn trên địa bàn thành phố.

Ngoài việc đề xuất cân nhắc giữ điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu xét theo tiêu chí kỹ thuật như hiện hành, các chuyên gia cũng đề xuất bổ sung thêm quy định cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người khác chỉ được tách thửa sau khoảng 3-5 năm từ ngày giao dịch.

Đối với các cá nhân được thừa kế, tặng cho hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đất sẽ không bị giới hạn tách thửa như trên.

Các chuyên gia cho rằng việc quy định cụ thể sẽ góp phần hạn chế tình trạng ồ ạt phân lô tách thửa để sang tay "lướt sóng", tiềm ẩn nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị.