Nhiều vướng mắc, bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần được sửa đổi

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 (thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006), Luật ra đời được kỳ vọng mang đến nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản bởi những quy định phù hợp hơn và đảm bảo an toàn hơn cho khách hàng tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và khắc phục được nhiều hạn chế so với trước đây nhưng thực tế thi hành, Luật đã bộc lộ một số vướng mắc, bất cập cần được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện.

Các chuyên gia cho rằng, hiện các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể kinh doanh bất động sản cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Ngoài các điều kiện về việc thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định, các chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện như có năng lực tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, vẫn có những quy định chưa đồng nhất về chủ thể trong các văn bản. Chẳng hạn, theo khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh dịch vụ bất động sản thì hành vi thứ 2 cũng phải thỏa mãn yêu cầu về vốn pháp định. Thế nhưng, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật này thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị buộc phải có vốn pháp định.

Ngoài ra, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản được đưa vào kinh doanh chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và quyền sử dụng đất. Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây, ...). Xét về các loại bất động sản theo quy định hiện nay thì các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh.

Vì vậy, quy định pháp luật hiện nay về công trình xây dựng và đất đai đưa vào kinh doanh đã khá đầy đủ, tuy nhiên, vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…

Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cần được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số giải pháp sau:

Một là: Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản.

Về quyền sở hữu bất động sản, một trong những bất động sản đóng vai trò quan trọng là đất đai được khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Do vậy chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản chỉ có thể có quyền sử dụng mà không phải là quyền sở hữu. Về lâu dài, cần tiếp tục nghiên cứu theo hướng hoàn thiện chế độ sở hữu về đất đai, vấn đề sở hữu tư nhân đối với đất cũng nên được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo.

Về điều kiện vốn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn, mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng như hiện nay là quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên, vì vậy nên điều chỉnh lại mức vốn pháp định cho phù hợp.

Trên thực tế, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh.

Hai là: Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quy định của pháp luật về nguyên tắc trung thực trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Một trong những nguyên tắc của Bộ Luật dân sự 2015, nguyên tắc chung trong lĩnh vực luật tư, là yêu cầu các bên tham gia quan hệ dân sự phải đảm bảo tính thiện chí, trung thực. Vì vậy, những giao dịch liên quan đến bất động sản thông thường đều phải đến trước cơ quan chức năng của Nhà nước, phòng/văn phòng công chứng, văn phòng thừa phát lại, hoặc phải có những người làm chứng để những giao dịch này thực sự khách quan, trung thực. Nhằm hoàn thiện các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản thì tính trung thực cũng được ghi nhận là nguyên tắc của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra cần quy định việc giao dịch hàng hoá bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản là bắt buộc.

Quy định của pháp luật về nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Tăng cường hoạt động đấu thầu, đấu giá trong kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư, đấu thầu quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm giá của bất động sản phù hợp với giá của thị trường. Tuy nhiên, dù luật đã có nhưng hiện nay lại phát sinh rất nhiều sơ hở của luật. Hệ thống chính sách của một số ngành, lĩnh vực còn có quy định chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật về đấu thầu, gây khó khăn trong quá trình thực thi. Vì thế, cần có tiếng nói chung giữa các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành trong việc ban hành các quy định hài hòa, thống nhất với các quy định của pháp luật về đấu thầu.

Ba là: Hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Về vấn đề huy động vốn: nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.

Bốn là: Hoàn thiện pháp luật về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản. Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…