Đất nền ven đô được nhà đầu tư “săn đón”, giá cao nhất lên đến hơn 100 triệu đồng/m2?

Có dấu hiệu “sốt ảo”?

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch bất động sản (BĐS) tại Hà Nội đã nhanh chóng tăng trở lại ngay trong tháng đầu tiên của năm 2024. So với cùng kỳ năm trước, lượng tìm kiếm đất thổ cư và đất dự án tại Thủ đô đã tăng lần lượt 110% và 77%. Khi so sánh với các phân khúc khác, đất nền đang được tìm mua nhiều nhất với mục đích đầu tư.

Tại một số quận, huyện của Hà Nội như Hà Đông, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức,... giá đất nền một số khu vực đã ghi nhận mức tăng từ 3-15% so với điểm cuối năm 2023.

Đơn cử như giá đất nền tại huyện Hoài Đức ở vị trí kinh doanh, đường hai ô tô tránh nhau thuộc Kim Chung, giá đang ở mức 83-95 triệu đồng/m2, tăng so với mức giá 80-90 triệu đồng/m2 cuối năm ngoái. Những lô đất nền có mặt đường hai ô tô tránh nhau ở An Thượng, Di Trạch, La Phù đang ở mức 63-80 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3 giá so với cuối năm ngoái. Đất Đông La, La Phù, Đức Thượng, vị trí kinh doanh, giá cũng tăng từ 64-80 triệu đồng/m2 lên mức 67-85 triệu đồng/m2.

Ở khu vực Đan Phượng cũng ghi nhận những tín hiệu khởi sắc về giá khi vị trí mặt đường Tân Lập giá rao bán đang là 50-58 triệu đồng/m2, tăng nhẹ khoảng 3% so với nhiều tháng trước đó. Đất dịch vụ khu Tân Tây Đô, giá rao bán cũng thiết lập mức 85-95 triệu đồng/m2 thay vì mức 80-90 triệu đồng/m2 của cuối năm ngoái. Tại khu vực Hà Đông, đất nền mặt đường các khu dân cư hai ô tô tránh nhau cũng đang được giao dịch ở mức 80-90 triệu đồng/m2, đất tại các khu dịch vụ như Đồng Mai, Dương Nội, Yên Nghĩa,… cũng được rao bán với mức giá từ 65-100 triệu đồng/m2.

Thậm trí, theo lời một người dân đang sinh sống tại huyện Đông Anh cho biết, mấy năm qua, mức giá đất nền ở đây liên tục tăng cao nhưng nhiều người dân vẫn không muốn bán, đang chờ đợi thời điểm tăng giá tiếp theo để chốt lãi. Nhiều lô đất ven dự án thành phố thông minh thời điểm hiện tại có mức giá từ 100 - 150 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong ngõ ngách dao động khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2.

"Từ đầu năm 2024, nhiều môi giới bất động sản đã về làng hỏi thăm nhưng gần như rất ít người dân rao bán và có giao dịch thành công. Hoặc nếu có mua đón sóng đầu tư thì họ cũng phải trả một mức giá rất cao so với mặt bằng chung" – người này nói.

Chia sẻ về việc giá đất khu vực ven Hà Nội liên tục tăng cao, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield - nhận định, phân khúc đất nền thường rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường, quy hoạch các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp.

Chuyên gia cho rằng, khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ở vùng ven Hà Nội ngay lập tức được thổi giá, xuất hiện sốt ảo. Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 - 2 tháng, thậm chí chỉ 2 tuần.

Từ thực tế đó, bà Trang Bùi lưu ý, các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật. Khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền thường bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp.

Chỉ thích hợp với nhà đầu tư có “tiền thịt”

Theo các chuyên gia nhận định, khách hàng có lựa chọn mua đất tầm này, thường là những người có nhu cầu thực ra hoặc đa số là có dòng tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư đất nền để sinh lời theo “sóng” quy hoạch, hạ tầng.

Thế nhưng, mức đơn giá là một chuyện hiện nay chưa ghi nhận những dữ liệu riêng lẻ về số giao dịch của phân khúc đất nền huyện lên quận như: Đông Anh, Hoài Đức.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes - cho hay, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi săn đất tại vùng ven thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Những khu vực này có lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, nhất là những lô đã tách thửa.

"Hiện lãi gửi tiết kiệm tại các ngân hàng đang duy trì ở mức thấp, nhiều người dân bắt đầu tìm các kênh đầu tư đem lại mức lợi nhuận tốt hơn, trong đó có bất động sản.

Đáng chú ý, sản phẩm đất nền 2-4 tỉ đồng ở vùng ven đang được nhà đầu tư quan tâm trở lại bởi giá trị đầu tư trung bình thấp nhưng có tiềm năng sinh lời lớn" - ông Chung đề cập.

Cũng theo báo cáo của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate (Onehousing), các giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong quý I năm 2024 với 50% trong số đó là giao dịch thổ cư.

Xếp ở vị trí thứ 2 là giao dịch chuyển nhượng chung cư cao tầng với tổng số 42%.

Nghiên cứu chỉ số và xu hướng của người tiêu dùng đã chỉ ra rằng hiện nay, khách hàng có mức quan tâm vượt trội với sản phẩm đất nền có giá:

Dưới 2 tỷ đồng/lô (chiếm 42%).

Từ 4 - 6 tỷ đồng/lô (chiếm 10%).

Từ 6 - 10 tỷ đồng/lô (chiếm 9%).

Từ trên 15 tỷ đồng/lô (chiếm 15%).

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền ở huyện vùng ven Hà Nội vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý, yếu tố rủi ro, biên lợi nhuận khiến nhiều người còn thận trọng trước khi đưa ra quyết định.

Vị chuyên gia này cũng cảnh báo, người dân có nhu cầu đầu tư đất nền cần lưu ý, không nên mua đất nền theo thông tin quy hoạch hoặc nếu có đầu tư thì phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn vị trí, khu vực có triển vọng thực thi cao để giảm thiểu rủi ro gặp phải sau này.