Luật Đất đai 2024 quy định việc ghi đầy đủ tên thành viên chung quyền sử dụng đất có hợp lý hay không?

Nhiều tranh cãi xoay quanh quy định mới về ghi tên thành viên trên sổ đỏ

Cụ thể, luật mới quy định thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất và sổ đỏ sẽ được trao cho người đại diện.

Từ năm 2025, Nhà nước không cấp đất cho hộ gia đình, do đó quy định ghi đầy đủ tên thành viên trong hộ gia đình vào sổ đỏ sẽ áp dụng đối với các trường hợp đất của hộ gia đình đã có từ trước nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên sổ đỏ sẽ do những người này tự thoả thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Tuy nhiên, xoay quanh vấn đề này có rất nhiều ý kiến trái chiều khác nhau. Trong phần bình luận ý kiến bên dưới bài viết "Sẽ ghi đủ thành viên chung quyền sử dụng đất trong sổ đỏ hộ gia đình" trên báo VnExpress, nhiều độc giả đã để lại bình luận đáng chú ý.

Độc giả có tài khoản nvhai145 cho rằng luật quy định như hiện nay (Luật Đất đai 2013) là "quá ổn". Theo người dùng này, việc xác định chủ sở hữu chỉ ghi tên chủ hộ hoặc hai vợ chồng là "đúng và công bằng" bởi đây đều là tài sản do chính họ làm ra, các thành viên khác chỉ là "thừa hưởng" theo quyết định của chủ sở hữu hoặc pháp luật mà thôi.

"Việc xác định nhân thân đã có hôn thú và khai sinh rồi. Từ trước đến nay là vậy. Sau này có VNeID thì chỉ việc tra cứu. Khi cha mẹ mất đi, nếu không để lại di chúc thì cứ chia đều hoặc con cái tự thỏa thuận qua công chứng là xong. Quy định tùy "thỏa thuận" để ghi thêm tên vào rất rắc rối, có thể gây mâu thuẫn trong gia đình. Nếu như sau này có thành viên nào đó "trở chứng" đòi bán đi để phân chia trong khi những thành viên khác không đồng ý thì sao? Lúc đó tòa án lại...thêm việc! Không biết có nước nào làm vậy không?", người này bày tỏ.

Chung quan điểm, tài khoản trankhanhha22222 cho rằng, đất của ai thì nên ghi tên người đó, đất của cha mẹ mà ghi cả tên con vào là bất hợp lý.

Tài khoản Đỗ Đình Dũng cho rằng việc quy định như thế này tạo tiền lệ không tốt cho con cái khi mà bố mẹ lao động vất vả mới mua được miếng đất và xây nhà, con cái không có đóng góp gì mà cũng có tên trên sổ đỏ.

Trong khi đó độc giả tambinhan cho rằng nhiều người đang "hiểu nhầm" về nội dung bài viết, trên thực tế, nếu 2 vợ chồng mua đất/nhà thì sổ đỏ sẽ vẫn đứng tên 2 vợ chồng. Nếu tài sản đất/nhà được hình thành do công của cả gia đình (các thành viên có đóng góp) thì luật mới sẽ ghi tên đầy đủ thành viên có công hình thành tài sản (trong khi luật cũ chỉ cấp cho đại diện hộ gia đình).

Dưới góc nhìn pháp lý, ghi đầy đủ thành viên có chung quyền sử dụng đất có hợp lý?

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đại, Giám đốc Công ty Luật TNHH Việt Phong, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội đã có chia sẻ cụ thể như sau:

Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2024) gần như giữ nguyên việc giải thích về hộ gia đình sử dụng đất so với Luật Đất đai 2013; tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất chính là chỉ công nhận đối tượng hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024.

Điều 4 Luật Đất đai 2024 không quy định cấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Điều này đồng nghĩa với việc hộ gia đình sử dụng đất sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất sau khi luật mới có hiệu lực.

1. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận đối với Hộ gia đình sử dụng đất theo luật hiện hành

Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định việc thể hiện thông tin hộ gia đình sử dụng đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận:

“Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a

Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.”

Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 05/12/2017 sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

“Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Theo quy định trên, thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 Giấy chứng nhận đối với Hộ gia đình thể hiện tên của chủ hộ. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trong quá trình thực thi, quy định trên dẫn đến việc tranh chấp khi công nhận thành viên có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì họ phải có công sức tạo lập nên khối tài sản chung đó (Điều 102, Điều 212 BLDS năm 2015). Khi đó sẽ loại trừ quyền lợi của thành viên trong hộ được cấp quyền sử dụng đất nếu họ không có công sức đóng góp hình thành nên khối tài sản chung, cho dù, tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất họ là thành viên đang cùng sống chung với nhau.

Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT đã bị ngưng hiệu lực thi hành bởi Điều 1 Thông tư 53/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 05/12/2017. Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định về việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận đối với Hộ gia đình sử dụng đất.

2. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực

Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) quy định về giải quyết cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực:

“Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất”.

Như vậy, trước ý kiến cho rằng việc xác định chủ sở hữu chỉ ghi tên chủ hộ hoặc hai vợ chồng là đúng và công bằng, vì tài sản do chính họ làm ra, các thành viên khác chỉ là "thừa hưởng" sau này theo quyết định của chủ sở hữu hoặc pháp luật khi căn cứ theo luật định, có thể thấy hộ gia đình sử dụng đất theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; Khi đất được cấp cho hộ gia đình thì những người đang sống cùng nhau sẽ trở thành những người cùng có quyền quản lý, sử dụng cho dù không có đóng góp hình thành nên tài sản.

Xét về bản chất, việc quy định về thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận đối với Hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT là thể hiện thông tin chủ hộ và dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quy định nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 là giống nhau.

Luật Đất đai 2024 kế thừa quy định tại khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và có sự đổi mới theo hướng tích cực khi quy định cụ thể trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Theo đó, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Theo đánh giá của LS. Nguyễn Văn Đại, quy định trên là hợp lý trong bối cảnh có nhiều tranh chấp khi phân chia tài sản đối với hộ gia đình sử dụng đất, giúp khắc phục được tranh chấp trong việc xác định công sức đóng góp để tạo lập quyền sử dụng đất đối với thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.

Như vậy, quy định của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực đã khắc phục được những tranh chấp trước đây đồng thời vẫn đảm bảo quyền và công sức đóng góp của những thành viên trong hộ gia đình thông qua việc tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm của các thành viên trước pháp luật; Đây đồng thời cũng sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan tòa án có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp.