Lối đi nào cho thị trường chung cư cao cấp?

Thưa ông, chung cư của nước ta hiện nay đang được phân khúc như thế nào và có tiêu chí nào được coi là chung cư cao cấp không?

Hiện nay thị trường chung cư nước ta chia làm 3 phân khúc: Nhà cho thuê, nhà trung lưu và nhà cao cấp.

Thực ra, chúng ta chưa hề có khung pháp lý nào quy định thế nào là cao cấp. Nhưng hiện nay nước ta tự đưa ra các tiêu chí diện tích từ 100m2 trở lên và được chia làm 2 hoặc 3 phòng ngủ, trang thiết bị nội thất, vật liệu xây dựng đắt tiền thì được gọi là cao cấp. Loại chung cư này hướng đến tầng lớp giàu có.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến 20/5, tổng số tồn kho trên địa bàn Hà Nội khoảng gần 11.000 tỷ đồng, giảm hơn 2.000 tỷ đồng so với tháng 12/2013, và giảm 183 tỷ đồng so với thời điểm 30/4. Có giảm nhưng giảm rất chậm, đặc biệt là thị trường cao cấp,  theo ông nguyên nhân do đâu?

Thị trường nhà chung cư cao cấp ế ẩm không phải người dân không có tiền mua mà họ đã chuyển đổi mục đích đầu tư. Vì thị trường này là thị trường cung cấp cho người giàu mua với 2 mục đích: Mục đích chính là, mua để cho thuê như khu Phú Mỹ Hưng thì gần như người mua nhà cho người nước ngoài thuê là chính. Hà Nội đã có cuộc điều tra về nhà cao cấp là do có rất nhiều người giàu ở các tỉnh về mua cho con ở để đi học các trường chuyên nghiệp.

Mục đích thứ 2, mua nhà để giữ tiền vì họ sợ tiền để thì mất giá, nhà để thì sinh lời, họ nghĩ nhà 5-10 năm sẽ tăng. Do khủng khoảng kinh tế từ tăng trưởng 7,8%/năm nay giảm xuống còn 5,6%/năm nên tâm lý người dân hoang mang lúc này nhiều người không đổ xô vào mua nhà nữa mà chuyển sang đầu tư vào vàng và ngoại tệ.

Điều thứ 2, khi chính Phủ cho phép xây dựng chung cư cao cấp đã không làm điều tra về thị trường. Chúng ta chỉ làm nhà bán cho người có tiền mà không tính đến người có nhu cầu. Ở nước ngoài rất nghiêm túc vấn đề này. Ở ta đã ít tiền nhưng khôn lỏi, vạch ra giấy bán để huy động vốn từ người mua “tay không bắt giặc” để xây dựng. Vì thế nên lúc thị trường lên cao người dân đổ tiền vào một lần, đến khi khó khăn người mua không mua nữa nên đã xảy ra tranh cãi, nhà gần chục năm chưa hoàn thiện.

Thưa ông, ở nước ngoài có tình trạng nhà chung cư cao cấp ế ẩm như Việt Nam không, và nếu có họ giải quyết như thế nào?

Các nước trên thế giới cũng có, nhưng họ đã có khung pháp lý hoàn thiện để ngăn chặn rồi nên điều này xảy ra chỉ là rủi ro. Họ có nghiên cứu thị trường rất kỹ và chuyên nghiệp có chuyên gia nghiên cứu. Thị trường nhà chung cư của họ là bán cho người có nhu cầu chứ không phải bán cho người có tiền như Việt Nam.

Ví dụ như, Thái Lan Bất động sản có lãi 18% là người bán thành công còn nước ta có khi lãi đến 100%.

Hoa Kỳ, cứ có công ăn việc làm là được mua nhà trả góp nên khi suy thoái kinh tế dẫn đến thất nghiệp không có tiền trả tiền nhà, nhà nước thu hồi lại nhà lúc đó nhà mới ế.

Bên cạnh đó Ngân hàng các nước họ làm rất nghiêm túc về vay tiền mua nhà nên khi Bất động sản đắp chiếu, tiền không lưu thông được, Ngân hàng xiết nợ có rất nhiều ông chủ nhảy lầu tự tử, còn Việt Nam chưa có điều này xảy ra mà chỉ có các công ty tư vấn BĐS thất nghiệp.

Cho rằng tồn kho bất động sản đang là một vấn đề nhức nhối, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội vừa yêu cầu xử lý gấp thông qua chính sách hỗ trợ tín dụng. Vậy còn ông có kế sách gì để cứu thị trường trong lúc này không?

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý, hiện nay khung pháp lý còn quá sơ xài, can thiệp quá sâu vào thị trường.

Ví dụ như, không được xây căn hộ dưới 30m2, trong khi đó người độc thân rất nhiều, lương hưu ít. Các nước họ làm căn hộ để phục vụ người có nhu cầu nên có cả loại chỉ có 20m2.

Thứ 2, nên bỏ quy định chủ căn hộ không được mở văn phòng tại căn hộ của mình. Cái này nên để cho ban quản lý chung cư quyết định.

Thứ 3, hoàn thiện khung pháp lý giữa người mua và người bán. Hiện nay có tình trạng giá trị thật của một m2 chung cư cao cấp chỉ 25-30 triệu đồng nhưng người mua có khi mua đến 40 triệu/m2, đều bị đội giá do trung gian đây là mẹo kinh doanh mang tính lừa đảo.

Một điều quan trọng nữa, khung pháp lý về quản lý chung cư khi đi vào sử dụng sẽ tránh được tình trạng kiện cáo phí dịch vụ, bảo trì, bảo hành… như thời gian vừa qua làm tâm lí người mua hoang mang ngại mua chung cư.

Một điều quan trọng, chúng ta không cần nhìn đâu xa hãy học tập ngay nước Đức. Chính phủ của họ cho phép phá chung cư cũ về chung cư mới đang bỏ hoang để ở vừa giải quyết được chung cư tồn kho vừa làm đẹp Tp. Viêt Nam còn rất nhiều chung cư “ổ chuột”.

Ông nhìn nhận thế nào về thị trường, là một chuyên gia, vậy lời khuyên của ông dành cho người mua nhà trong thời điểm này?

Bất động sản khá hay kém phụ thuộc vào kinh tế vĩ mô, nó đóng góp 70-80% GDP. Từ đầu năm đến nay có 2 cách đánh giá bất động sản; chính phủ cho rằng nó đang nóng lên, nhà kinh tế học thì cho rằng thị trường chưa chuyển biến rõ ràng.

Ai có nhu cầu mua nhà, thì thời điểm này giá nhà có thể vẫn còn hạ nhưng không hạ nhiều nữa. Đây là thời điểm mua nhà thuận lợi nhất vì sẽ được chọn nhà theo ý thích của mình. Một ngôi nhà ở ít nhất phải được 10 năm nên chờ giá thì chỉ tiết kiệm được ít tiền nhưng không được những lợi ích vô giá khác như môi trường, địa điểm, hạ tầng, chất lượng.

Xin cảm ơn ông!

-Bình Minh – Hải Anh-